住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部門印發(fā)關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知(下稱“通知”)。值得注意的是，這是官方層面首次鼓勵物業(yè)公司開展以住宅物業(yè)為中心的多元化嘗試。

一石激起千層浪，政策利好迅速傳遞至資本市場。在通知發(fā)布的次日，除以非住宅物業(yè)為主的浦江中國外，其他40家上市物業(yè)公司的股價全線收漲。其中，漲幅超過10%的24家物業(yè)公司中，除金融街物業(yè)、寶龍商業(yè)、興業(yè)物聯(lián)等3家外，其他21家物業(yè)公司均以住宅物業(yè)為主。

物業(yè)服務(wù)邊界拓寬 頭部公司先行先試

起風(fēng)了，隨風(fēng)奔跑才是方向。

自去年12月中旬以來，物業(yè)公司的政策利好不斷出臺。2020年12月15日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門發(fā)布《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》;今年1月1日，《民法典》正式實施;4天之后，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部門印發(fā)關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知。

尤其是通知的出臺，直接鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平。鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。

無論是《民法典》還是年前發(fā)布的《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》，亦或是日前剛剛頒布的通知，其關(guān)注的焦點都是如何規(guī)范、引導(dǎo)、鼓勵物業(yè)公司以住宅物業(yè)為中心，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求。

在此背景下，以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司也將受益匪淺。實際上，諸多頭部物業(yè)公司很早就開始了多元化業(yè)務(wù)的探索。例如，保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、招商積余等均為先行者。

無論是“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式的探索，還是在養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀、快遞收發(fā)等領(lǐng)域布局，頭部物業(yè)公司都是弄潮兒。

泥沙俱下的時代，頭部企業(yè)總能覓得先機。

以綠城服務(wù)為例，其很早便以“經(jīng)居老小”為核心開展增值業(yè)務(wù)布局。無論是房屋經(jīng)紀領(lǐng)域的綠城置換，還是收購澳大利亞蒙特梭利教育集團56%的股權(quán)并深度布局社區(qū)教育，亦或是2014年合資成立藍熙健康并專注于健康管理、醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)，其前瞻布局均得到了同行的肯定。

具體在房屋經(jīng)紀相關(guān)業(yè)務(wù)中，2019年，綠城服務(wù)的物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)營收高達8.60億元，在總營收中的占比高達10.02%;在2020年上半年，綠城服務(wù)文化教育服務(wù)子分部實現(xiàn)營收1.12億元，同比增長357.71%，文化教育業(yè)務(wù)步入收獲期。

萬物云亦早早開始在相關(guān)領(lǐng)域進行嘗試，并已初步形成規(guī)模。萬物云旗下樸鄰發(fā)展專注于社區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，是住宅空間服務(wù)從社區(qū)公共空間服務(wù)到社區(qū)客戶服務(wù)的延伸。通過多場景、多服務(wù)、多產(chǎn)品、多平臺，為業(yè)主資產(chǎn)增值保駕護航。公開資料顯示，早在2018年，萬科物業(yè)•樸鄰在武漢的直營門店就達到35家，房屋買賣交易接近800套，租賃交易接近4000套，單店成交量在22筆左右。

碧桂園服務(wù)也在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)方面積極嘗試。2019年，碧桂園房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1.38億元，較2018年增長30.3%。此外，奧園健康生活等公司也積極布局大健康、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)，試圖在相關(guān)領(lǐng)域贏得先機。

頭部物業(yè)公司吃肉，緊隨其后的中小物業(yè)公司往往能跟著喝湯。

跟隨頭部物業(yè)公司的步伐，眾多中小型物業(yè)公司紛紛涉足房地產(chǎn)經(jīng)紀、家政等風(fēng)險較低、預(yù)期收益較為明確的領(lǐng)域，并初步實現(xiàn)了一定的成效，也助推了物業(yè)服務(wù)邊界進一步拓展。

然而，在托幼、教育、養(yǎng)老等領(lǐng)域，由于需要較大投入，中小物業(yè)公司幾乎全員沉寂，頭部物業(yè)公司則以一己之力撐起了物業(yè)管理行業(yè)在此類領(lǐng)域的探索。

前景光明 升維之路漫長

物業(yè)公司間的分化，往往也決定了其究竟能分享多少政策紅利。

無論是以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺為支撐，大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù);還是廣泛運用5G、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺;亦或是實現(xiàn)智能安防、無人值守與減員降本增效，對物業(yè)公司自身實力、能力、資金等要求均較高。雖然通知鼓勵行業(yè)推進信息化建設(shè)有助于抹平頭部物業(yè)公司在信息化建設(shè)等領(lǐng)域的先行優(yōu)勢，但廣泛運用5G等技術(shù)，建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，大力發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)等倡議及措施，中小物業(yè)公司往往只能望洋興嘆。

而民法典賦予業(yè)主幾乎無條件解聘物業(yè)公司的權(quán)利，對部分物業(yè)公司特別是服務(wù)質(zhì)量不佳的中小物業(yè)公司而言，猶如釜底抽薪。在慘烈的價格戰(zhàn)下，規(guī)模、營收、利潤、服務(wù)品質(zhì)往往是相互關(guān)聯(lián)的，在品牌、資金并不具備優(yōu)勢的情況下，中小物業(yè)公司很難承受長期虧損，并將逐步喪失存量及增量市場的爭奪權(quán)。

至于十部門加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知，則是2020年12月15日意見的延續(xù)及進一步深化。通知鼓勵物業(yè)公司建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，提升物業(yè)智慧管理服務(wù)水平，同時探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式?？梢灶A(yù)見，中小物業(yè)公司受限于自身在管面積、營收、客戶基數(shù)小等因素，在政策鼓勵的領(lǐng)域很難有明顯作為。

具備資金、技術(shù)、人才、品牌的頭部物業(yè)公司，將成為政策下重點受益及扶持對象;而眾多特色不鮮明尤其是服務(wù)質(zhì)量不高、規(guī)范程度有限的物業(yè)公司，將會逐漸被行業(yè)淘汰，行業(yè)的集中度也將快速上升。

由此可知，頭部物業(yè)公司正成為近來新政之下的最大贏家。

此前，有媒體披露，萬物云正計劃打包物業(yè)和科技業(yè)務(wù)一同上市，不過最終方案還未確定。而物業(yè)公司轉(zhuǎn)型科技公司，似乎正成為頭部物業(yè)公司的共識?；谌粘９芾矸?wù)中產(chǎn)生的海量私域數(shù)據(jù)，物業(yè)公司可以挖掘更多商業(yè)機會、鏈接更多合作伙伴并不斷服務(wù)更多領(lǐng)域、更多客戶，并以住宅社區(qū)為中心，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)平臺企業(yè)，并逐步延伸、涵蓋更寬廣的范圍。

而碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等在內(nèi)的頭部公司，均在科技領(lǐng)域布局多年，且已經(jīng)形成了較為精準的客戶畫像，正不斷探索更多商業(yè)契機。

但頭部物業(yè)公司的勝利，并不代表整個物業(yè)管理行業(yè)的勝利。雖然條例鼓勵發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)，并明確住宅物業(yè)管理事關(guān)群眾生活品質(zhì)，事關(guān)城市安全運行和社會穩(wěn)定，同時提倡物業(yè)公司加強智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)，推進“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”融合發(fā)展，但物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級仍需要邁過很多門檻。

一方面，物業(yè)轉(zhuǎn)型科技公司高度依賴客戶數(shù)據(jù)的持續(xù)進化與迭代，物業(yè)+科技依靠的是海量的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)數(shù)據(jù)，也就是物業(yè)公司的基礎(chǔ)管理服務(wù)，其中又以住宅社區(qū)最為重要。

作為物業(yè)公司，轉(zhuǎn)型為科技公司的過程中始終受業(yè)主的感知束縛，這決定了物業(yè)公司或物業(yè)管理行業(yè)很長時間只能維持相對均衡的狀態(tài)，難以像很多科技巨頭一樣借助算法運行，讓客戶在低感知甚至無感知情況下自愿貢獻數(shù)據(jù)。而這也是物業(yè)公司未來轉(zhuǎn)型升級需要克服的關(guān)鍵點，也是物業(yè)管理行業(yè)能否順利實現(xiàn)升維的關(guān)鍵。

另一方面，一旦物業(yè)日常服務(wù)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)價值可以被衡量、標價的時候，物業(yè)科技公司轉(zhuǎn)化服務(wù)的收入將不得不被迫轉(zhuǎn)移，物業(yè)科技公司很難獨享全部紅利。而業(yè)主自管、同行競爭、委托職業(yè)經(jīng)理人乃至產(chǎn)生類似淘寶的鏈接業(yè)主與服務(wù)供方的平臺也可能出現(xiàn)，進而動搖物業(yè)公司轉(zhuǎn)型為科技公司的基礎(chǔ)。

此外，與最新的互聯(lián)網(wǎng)反壟斷規(guī)則相適應(yīng)，國家倡導(dǎo)將物業(yè)數(shù)據(jù)和有關(guān)部門共享。這既能避免頭部物業(yè)公司產(chǎn)生數(shù)據(jù)及基于數(shù)據(jù)之上的壟斷，也不排除政府出手建設(shè)或明確相關(guān)平臺的框架，推進數(shù)據(jù)及基于數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)共享，打破物業(yè)公司單獨掌握私域數(shù)據(jù)的局面，從而為行業(yè)帶來新的競爭對手。

關(guān)鍵詞： 物管行業(yè)