灣區(qū)“雙雄”廣州、深圳2020年年底樓市、地市均走出緊俏行情，北京交易量開始回暖，上海則正在經(jīng)歷二手房大復(fù)蘇……2021年的一線樓市，嗅到了局部漲價(jià)的味道。

一波年末“翹尾”行情后，2020年的北京樓市終于迎來(lái)近幾年難得的“豐收”。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房住宅實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽4.9萬(wàn)套，二手房成交16.9萬(wàn)套，分別創(chuàng)最近5年和4年的新高。

這一成績(jī)是在價(jià)格維持穩(wěn)定的情況下實(shí)現(xiàn)的。貝殼研究院指出，2020年北京新房成交均價(jià)為48147元/平方米，同比上漲3%;二手房成交均價(jià)60485元/平方米，同比微跌0.5%。

價(jià)穩(wěn)量升，被認(rèn)為是北京樓市調(diào)控的預(yù)期效果。

業(yè)界通常將2017年的“317新政”視為新一輪北京樓市調(diào)控的起點(diǎn)。自“317新政”出臺(tái)至今，北京樓市調(diào)控層層加碼，并不斷“查缺補(bǔ)漏”。市場(chǎng)經(jīng)歷了三年多的橫盤期，并繼續(xù)企穩(wěn)。

以“317新政”為界，2020年北京樓市的成交量已經(jīng)創(chuàng)下本輪調(diào)控以來(lái)的新高。其中，在“翹尾”的12月，單月的交易量已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控前的水平。

就全國(guó)范圍而言，北京樓市一直有著“風(fēng)向標(biāo)”意義。嚴(yán)厲的調(diào)控政策，以及供應(yīng)關(guān)系的改善，被認(rèn)為是市場(chǎng)企穩(wěn)的主因。

限競(jìng)房“多米諾效應(yīng)”

出于沖擊業(yè)績(jī)等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量往往會(huì)在年末明顯升溫，業(yè)界將其稱為“翹尾行情”。在2020年，北京樓市從下半年已出現(xiàn)明顯的升溫態(tài)勢(shì)，年末的“翹尾”也如期而至。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年12月，北京新房和二手房分別成交6681套和20944套，兩者均創(chuàng)下“317新政”以來(lái)的月度新高。

對(duì)于交易量的沖高，業(yè)界普遍認(rèn)為，這是由長(zhǎng)期橫盤后需求回暖、疫情后需求釋放、信貸政策寬松等多項(xiàng)因素作用的結(jié)果。

貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，到2020年12月，北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個(gè)基點(diǎn)，這也促進(jìn)了剛需的大量釋放。

事實(shí)上，去年上半年，市場(chǎng)流動(dòng)性一度十分充裕，即使貨幣政策在年中轉(zhuǎn)為中性，資金樓市的熱情仍然比較高。在這種情況下，三四線城市經(jīng)過(guò)前幾年的棚改紅利期，市場(chǎng)反彈動(dòng)力已經(jīng)不足。因此，核心一二線城市的房產(chǎn)便受到追捧。

北京樓市的升溫，正是在這種大背景下發(fā)生。但與廣州等城市一度出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲不同，過(guò)去三年來(lái)，北京的房?jī)r(jià)一直維持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落。其中，部分區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格還出現(xiàn)下跌。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京房?jī)r(jià)穩(wěn)定，主要有兩個(gè)原因。其一，限價(jià)政策嚴(yán)格。為控制房?jī)r(jià)，北京一度暫停了單價(jià)10萬(wàn)元以上的新房審批，近兩年來(lái)限價(jià)政策雖有所松動(dòng)，但高價(jià)項(xiàng)目的入市量仍然偏少;其二，限競(jìng)房項(xiàng)目的大量入市，在增加供應(yīng)的同時(shí)，也在一定程度上平抑了市場(chǎng)均價(jià)。

限競(jìng)房是指以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式拍賣土地，然后建成的房屋。北京從2017年末開始大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，限競(jìng)房項(xiàng)目則從2018年年中開始集中入市。貝殼研究院指出，近幾年限競(jìng)房占北京新房供應(yīng)的六成以上，大興、豐臺(tái)、房山、昌平四個(gè)區(qū)是供應(yīng)的重點(diǎn)。到2020年，限競(jìng)房成交占比已接近五成，大大改變了北京新房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

限競(jìng)房的沖擊，帶來(lái)一系列“多米諾效應(yīng)”。其中，對(duì)價(jià)格的平抑作用最為顯著。前述房企人士表示，由于價(jià)格明顯低于市場(chǎng)水平，一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，往往會(huì)影響到周邊的4到5個(gè)商品房項(xiàng)目的定價(jià)，并影響到同區(qū)域二手房的報(bào)價(jià)。

他表示，由于供應(yīng)量過(guò)大，已有部分限競(jìng)房項(xiàng)目陷入滯銷，但一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中，前8名均被限競(jìng)房項(xiàng)目獲得。其中，萬(wàn)象悅府和中海寰宇時(shí)代兩個(gè)項(xiàng)目的限競(jìng)房，均賣出2000套以上，銷售額分別達(dá)到96.9億元和85.4億元。

降價(jià)成二手房交易主調(diào)

除了供應(yīng)的改善，北京樓市的需求也一直保持穩(wěn)定。多數(shù)受訪者認(rèn)為，在全國(guó)最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，北京樓市的投機(jī)需求已經(jīng)絕跡，投資需求比例很小。除了特殊因素影響外，市場(chǎng)已經(jīng)不具備快速升溫的動(dòng)力。

這種“特殊因素”大多來(lái)自房地產(chǎn)領(lǐng)域之外。2020年4月30日，作為北京市“教育高地”的西城區(qū)發(fā)布教改新規(guī)，將“單校劃片”改為“多校劃片”。西城區(qū)也成為北京“城六區(qū)”中，最后一個(gè)實(shí)施“多校劃片”的區(qū)域。

這一旨在推進(jìn)基礎(chǔ)教育均衡化的政策，一度令西城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格上漲，但在2020年7月末的“窗口期”過(guò)后，該區(qū)域的價(jià)格又逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。

貝殼研究院表示，經(jīng)過(guò)在供需兩端的持續(xù)調(diào)控，北京樓市的供需結(jié)構(gòu)正在趨于平衡。其中，去年北京新房市場(chǎng)的供銷比為1.1：1。而種種跡象表明，交易規(guī)模占七成以上二手房領(lǐng)域，供需關(guān)系也已大為改善。

前述機(jī)構(gòu)指出，去年北京二手房房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長(zhǎng)28天和14天，市場(chǎng)成交節(jié)奏依舊緩慢。

隨著話語(yǔ)權(quán)逐漸向買方轉(zhuǎn)移，賣方不斷放棄對(duì)價(jià)格的堅(jiān)持。2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價(jià)仍以降價(jià)為主，調(diào)價(jià)中的降價(jià)次數(shù)占比86%，同比基本持平。

貝殼研究院表示，在“317新政”后，北京經(jīng)歷了三年多的房?jī)r(jià)橫盤期。年輕群體的購(gòu)買力相對(duì)提升，入市時(shí)機(jī)提前。2020年北京二手房購(gòu)房者中29歲以下占比16%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，盡管市場(chǎng)交易在快速恢復(fù)，但北京樓市距離調(diào)控前的市場(chǎng)高位仍有差距。其中，新房年度交易規(guī)模尚未突破5萬(wàn)套大關(guān)，距離(2014年前)7萬(wàn)到8萬(wàn)套的歷史常態(tài)有不小的差距。二手房交易規(guī)模不足17萬(wàn)套，而調(diào)控前的年度銷售動(dòng)輒在20萬(wàn)套以上。

但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化，以及需求結(jié)構(gòu)的改變，市場(chǎng)難有大幅升溫的動(dòng)力，當(dāng)前的交易規(guī)模有望成為北京樓市下一階段的常態(tài)。

價(jià)格走勢(shì)也將以穩(wěn)為主。貝殼研究院指出，在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預(yù)計(jì)2021年北京二手房成交均價(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。

新房方面，北京不限價(jià)地塊的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，這將對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)起到支撐作用。但由于市場(chǎng)上仍有充足的限競(jìng)房等待入市，因此價(jià)格不會(huì)有明顯上漲。

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