旭輝控股(集團(tuán))有限公司(00884.HK，以下簡(jiǎn)稱“旭輝”)近日與廣西房企彰泰控股(香港)有限公司達(dá)成合作。公告顯示，旭輝將向彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購(gòu)平臺(tái)公司65%的股權(quán)，該平臺(tái)公司即為桂林彰泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“彰泰集團(tuán)”)。而作為區(qū)域龍頭企業(yè)，彰泰集團(tuán)曾希望沖刺規(guī)模，未來(lái)進(jìn)入前50強(qiáng)之列、進(jìn)行全國(guó)化發(fā)展。但在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的大環(huán)境中，這家小房企的發(fā)展卻步履維艱。
“旭輝合作模式”破局廣西市場(chǎng)
聯(lián)手當(dāng)?shù)佚堫^進(jìn)行合作開發(fā)，以開拓薄弱區(qū)域的方式，被旭輝董事局主席林中稱為“旭輝合作模式”。
日前，旭輝將這一模式應(yīng)用到了廣西市場(chǎng)。1月7日，旭輝與彰泰簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。新成立的公司總部設(shè)在廣西南寧，由彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤出任平臺(tái)公司董事長(zhǎng)，旭輝集團(tuán)現(xiàn)江蘇區(qū)域集團(tuán)副總裁胡翔出任平臺(tái)公司總裁。
根據(jù)旭輝當(dāng)日晚間發(fā)布的公告，本次合作方包括彰泰控股(香港)有限公司(“彰泰香港”)，現(xiàn)時(shí)擁有桂林彰泰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(“平臺(tái)公司”)80%的股權(quán);桂林合創(chuàng)建設(shè)投資有限公司(“桂林合創(chuàng)”)，現(xiàn)時(shí)擁有平臺(tái)公司20%的股權(quán);及黃海濤及汪春玲(平臺(tái)公司的實(shí)際控制人)。旭輝將向彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購(gòu)平臺(tái)公司65%的股權(quán)(“潛在收購(gòu)事項(xiàng)”);將以增資的方式與合作方就廣西旭輝按65：35比例成立合營(yíng)企業(yè)(“潛在出售事項(xiàng)”)。
框架協(xié)議簽署后，旭輝及彰泰將分別支付人民幣8億元及1億元作為定金，以確保后續(xù)合作的開展。不過，由于該協(xié)議僅為框架協(xié)議，未來(lái)雙方如何注入資產(chǎn)等細(xì)節(jié)暫未披露。另根據(jù)雙方發(fā)布的消息，旭輝將整合彰泰在廣西以外全國(guó)其他區(qū)域的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)，同時(shí)此次合作也將保留雙方在廣西當(dāng)?shù)睾褪⊥鈪^(qū)域的團(tuán)隊(duì)。
公開資料顯示，目前旭輝在廣西的項(xiàng)目并不多。據(jù)公司2020年中報(bào)，旭輝當(dāng)前僅在南寧有所布局，旗下?lián)碛形逑缶C保區(qū)銀海大道147畝項(xiàng)目以及邕甯區(qū)和合路項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積分別為39.27萬(wàn)平方米及15.83萬(wàn)平方米;以及1個(gè)尾盤項(xiàng)目”美的旭輝城“，剩余尚未確認(rèn)可銷售/余下尚未出售可出租建筑面積 (不包括停車位)1334平方米。而成立于1992年的彰泰集團(tuán)則深耕廣西市場(chǎng)多年，目前在廣西已布局了11個(gè)城市。
旭輝控股董事局主席林中表示，旭輝與彰泰集團(tuán)在區(qū)域布局上有許多互補(bǔ)之處，雙方合作有助于旭輝深耕廣西省域全境，鞏固平臺(tái)公司在廣西當(dāng)?shù)氐凝堫^地位。而對(duì)于此次戰(zhàn)略合作，市場(chǎng)分析人士也多傾向“各取所需”、“互補(bǔ)”之說。
例如，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波就告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，通過合資的方式的確實(shí)現(xiàn)了兩家的融合，對(duì)于旭輝在廣西地區(qū)未來(lái)的擴(kuò)張有一定好處。“對(duì)于彰泰而言，作為一家區(qū)域性的龍頭房企，在融資嚴(yán)控的大背景下，未來(lái)擴(kuò)張的步伐依然面臨著諸多困難，選擇和旭輝合作，也會(huì)更有利于自身品牌溢價(jià)提升，以及更快發(fā)展。”
彰泰“不看多也得看多”
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，彰泰集團(tuán)2020年上半年全口徑及權(quán)益銷售金額均排行廣西市場(chǎng)第一位。彰泰集團(tuán)官網(wǎng)稱，其在全國(guó)16城、9縣開發(fā)過100多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)面積近2000萬(wàn)平方米，目前在大本營(yíng)廣西以及江蘇南京、無(wú)錫、湖北武漢、江西南昌等地均持有項(xiàng)目。
起家于桂林的彰泰在2017年將總部遷至南寧。近年，彰泰對(duì)于“規(guī)模”的渴望愈發(fā)強(qiáng)烈。2020年9月，在接受媒體訪問時(shí)，彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤就直言：“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天懷疑晚了，那明天再看今天就會(huì)更晚，所以只有往前走，這是必須的。”其認(rèn)為，“為了活下來(lái)只有選擇發(fā)展”、“不看多也得看多，除非不想發(fā)展了”。
在這次采訪中，黃海濤還提出彰泰未來(lái)一定要進(jìn)入前50名，直言“資本永遠(yuǎn)青睞于規(guī)模，只有過了前50名才基本安全”。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，彰泰在2017年-2019年的銷售額分別為128.4億元，215.3億元、226.3億元(全口徑)，在房企銷售榜單中的排名分別為119、103、104名。
2020年6月，原藍(lán)光集團(tuán)總裁張巧龍加盟彰泰任董事長(zhǎng)兼總裁。7月14日，彰泰高調(diào)宣布 “1+3+N”全國(guó)化戰(zhàn)略，開啟了“現(xiàn)代化、全國(guó)化、規(guī)模化、資本化”的征程。與此同時(shí)，彰泰也在積極籌備上市，按照張巧龍的要求，2021年就要想辦法登陸資本市場(chǎng)。
當(dāng)年6月23日，彰泰斥資13.9億元競(jìng)得無(wú)錫市錫東新城70畝地塊，打響全國(guó)化布局的第一槍。隨后公司又先后進(jìn)入南京、武漢、南昌、玉溪等城市，并于成都、昆明、鎮(zhèn)江、綿陽(yáng)等地相繼投資建立公司。但隨著管理半徑的增加，彰泰在新市場(chǎng)的操作和項(xiàng)目進(jìn)展方面都出現(xiàn)了一定的“水土不服”。例如，“企查查”顯示，進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)不到半年，2020年12月11日，無(wú)錫彰泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就因未辦理相關(guān)手續(xù)擅自施工被住建局處罰30萬(wàn)元。而由于無(wú)證施工，彰泰集團(tuán)進(jìn)入南京的首個(gè)項(xiàng)目彰泰觀南府也被責(zé)令停工。
2020年，彰泰集團(tuán)僅獲得了224.5億元的全口徑銷售額，行業(yè)排名亦滑落至117名。從規(guī)模和排名來(lái)看，與黃海濤的目標(biāo)仍有較大差距。
與此同時(shí)，在“三道紅線”之下，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境的收緊，外界也擔(dān)心彰泰在擴(kuò)張之路上的資金承壓等問題。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，此次彰泰集團(tuán)出售了不少股權(quán)，說明其本身資金方面也存在一定的壓力。
作為一家未上市的企業(yè)，資金無(wú)疑是彰泰在全國(guó)化之路上的掣肘。目前，彰泰的融資方式有銀行和信托融資兩種方式，其中信托融資主要來(lái)自五礦信托和四川信托。另外，“預(yù)警通”顯示，2018年-2020年，彰泰集團(tuán)出質(zhì)股權(quán)15次，累計(jì)出質(zhì)股權(quán)數(shù)額近3億元。
對(duì)于與旭輝的合作考慮以及資金情況，《華夏時(shí)報(bào)》記者致電了彰泰集團(tuán)總部，但公司電話始終無(wú)法接通。而就資金承壓?jiǎn)栴}，彰泰集團(tuán)副總裁王宗民日前向媒體作出否認(rèn)：“公司不存在資金方面問題，公司三大經(jīng)營(yíng)指數(shù)都非常健康。”
值得一提的是，盡管合作雙方均強(qiáng)調(diào)此次攜手為“戰(zhàn)略合作”而非單向收購(gòu)，但仍有不少持“收購(gòu)”看法的業(yè)內(nèi)人士。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，旭輝集團(tuán)在公告中將第二階段的框架協(xié)議標(biāo)注為“潛在收購(gòu)事項(xiàng)”，暗含項(xiàng)目收購(gòu)的意味。
例如，張波就向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，大房企的話語(yǔ)權(quán)開始越來(lái)越大。“總體來(lái)看，隨著行業(yè)集中度不斷提升，未來(lái)房企并購(gòu)、合并等事項(xiàng)會(huì)不斷增多，尤其是對(duì)土地進(jìn)行合作開發(fā)、增強(qiáng)股權(quán)類融資比例等多種操作手法會(huì)不斷增多”。(記者 李貝貝 上海報(bào)道)
關(guān)鍵詞： 旭輝
