進(jìn)入2021年，北京土地市場(chǎng)迎來開門紅，相比上年同期明顯上漲，多宗土地的熱度較高，吸引了眾多企業(yè)競爭。在土地出讓規(guī)則上，近期北京市進(jìn)行了多方面的探索，除了常規(guī)的競自持之外，出讓條件中還首次出現(xiàn)了競共有產(chǎn)權(quán)房和異地競建的規(guī)定，也有部分地塊放松了“7090政策”的限制。北京本輪樓市調(diào)控的發(fā)力點(diǎn)放在了源頭的土地交易市場(chǎng)，從多方面的細(xì)節(jié)處對(duì)土地、產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)控。
多宗土地被爭搶
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,從1月份北京土地市場(chǎng)來看，成交住宅及商辦地塊規(guī)劃建筑面積為58.02萬㎡，同比上漲12.37%，環(huán)比下跌55.14%，成交金額為143.9億元，同比下跌37.96%，環(huán)比下跌42.27%。成交樓面價(jià)為24805元/㎡，同比下跌44.8%，環(huán)比上漲28.68%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，整體來看，1月份北京的土地市場(chǎng)表現(xiàn)不俗，成交量高于去年同期水平，部分熱點(diǎn)地塊熱度較高。預(yù)計(jì)2021年隨著不限價(jià)地塊供應(yīng)增加，成交樓面價(jià)或?qū)⒕S持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。
近日拍賣的土地中，有多宗地塊的熱度較高，其中房山拱辰地塊和大興舊宮地塊均觸及地價(jià)競拍上限，開發(fā)商進(jìn)入了競自持的階段。
1月13日，北京市房山區(qū)拱辰街道一地塊出讓，這宗地吸引到了首開+住總、平安、華發(fā)、金地商置等多家房企的參與，經(jīng)過11輪舉牌即達(dá)到了地價(jià)競拍上限，最終，該地塊被金地商置拍下，總成交價(jià)為18.28億元，現(xiàn)場(chǎng)競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積占該宗地居住用途建筑面積比例為11%。
1月26日，大興舊宮地塊土地公開競拍，吸引了中海、中糧、招商、合生等16家房企和聯(lián)合體。在競拍過程中，僅經(jīng)過5輪競拍，就達(dá)到了價(jià)格上限，參與企業(yè)開始競自持，又經(jīng)過多輪競拍后，最終被合生46.57億拿下，企業(yè)自持商品住房面積占該宗地居住用途建筑面積比例達(dá)到了21%。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，剛剛開年，北京土地市場(chǎng)熱度再起，呈現(xiàn)出一派風(fēng)雨欲來之勢(shì)。房山良鄉(xiāng)、大興舊宮前后競到自持，住宅自持比例分別達(dá)到11%和21%，房企越來越高漲的市場(chǎng)信心，仿佛將時(shí)間拉回到了2017年。
三宗地塊暫停出讓或?yàn)橥晟菩抡?/p>
隨著市場(chǎng)需求的不斷改變，在近期的土地出讓政策上，北京市針對(duì)特定地塊進(jìn)行了諸多嘗試，土地供應(yīng)政策也在持續(xù)調(diào)整中。
北京市近期改變了海淀樹村、朝陽金盞等三宗土地的競拍規(guī)則，一種新型共有產(chǎn)權(quán)房——共有產(chǎn)權(quán)商品房或?qū)⒄Q生，按照規(guī)定，該類房屋五年內(nèi)不得出售，購房人購買時(shí)只需要支付個(gè)人比例的房款，五年后可以再上市交易，到時(shí)政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款。但隨后的1月26日，該三宗地塊再度被暫停出讓，讓市場(chǎng)對(duì)上述地塊留下了諸多猜想。
對(duì)此，陳霄分析，這三宗地塊再度暫停出讓，是為了完成對(duì)此類住房銷售、管理等相關(guān)要求的進(jìn)一步完善，這是首次嘗試以“三競”的方式出讓的地塊，意味著這三宗地塊將有可能產(chǎn)生北京首例新型共有產(chǎn)權(quán)商品房，同時(shí)，也需要政府及房企花費(fèi)更多的時(shí)間去解讀新產(chǎn)品。
2月2日，新國展三期住宅用地出讓，這宗土地的特別之處在于，除了一般的競拍條件外，還設(shè)立了競異地建設(shè)的條件。掛牌文件規(guī)定，地塊出讓需要先競建異地會(huì)展用地，報(bào)滿162162平米建設(shè)面積后再競報(bào)地價(jià)，達(dá)到競價(jià)上限后競報(bào)住宅自持面積，總共需要經(jīng)過競異地建設(shè)、競價(jià)、競自持三個(gè)競拍步驟。該地塊吸引了金茂、萬科、保利+華潤等11家房企和聯(lián)合體進(jìn)場(chǎng)競拍，最終第75輪，保利+華潤以“67.77億元的地價(jià)+18億異地建設(shè)資金”的代價(jià)將地塊收入囊中，該地塊的異地建設(shè)會(huì)展設(shè)施面積為162162平方米和自持商品房面積比例為23%。
另外，近期北京掛出的土地中有多宗土地的出讓條件中明確“出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，這與之前的“7090政策”相比有所放松，相比于之前的“建筑面積”的約束，“套內(nèi)面積”的規(guī)定放松了面積的限制，給了開發(fā)商更多的發(fā)揮余地。
對(duì)于北京在近期土地市場(chǎng)的多樣化政策改變，郭毅表示，北京土拍規(guī)則已出現(xiàn)三個(gè)變種，競自持、競共有產(chǎn)權(quán)房和異地競建，北京將在土地市場(chǎng)試行“一地一策”，也就是說，根據(jù)每一地塊的屬性特點(diǎn)，調(diào)低競價(jià)上限的同時(shí)，制定針對(duì)性的競價(jià)附加條件。未來，在“一地一策”的方針下，相信還將產(chǎn)生更多變量。
未來北京土地市場(chǎng)走向如何呢?郭毅分析，盡管在北京拿地的難度系數(shù)持續(xù)升級(jí)，但相比滬深杭的調(diào)控升級(jí)帶來樓市忽高忽低的不確定風(fēng)險(xiǎn)，自住需求為主的北京樓市政策環(huán)境穩(wěn)健、方向辨得明、未來看得懂，所以依然會(huì)是房企重倉投資之選。(華夏時(shí)報(bào)記者 陸肖肖 北京報(bào)道)
