對(duì)于“就地過(guò)年”催生的銷(xiāo)售機(jī)遇，部分開(kāi)發(fā)商態(tài)度積極，喊出“春節(jié)不打烊”的口號(hào)，北上廣深四大一線城市都在春節(jié)迎來(lái)了同期成交小高峰。

每到春節(jié)，在外奔波漂泊一年的“打工人”紛紛返回家鄉(xiāng)，有著眾多外來(lái)人口的一線城市就會(huì)恢復(fù)寧?kù)o。而全國(guó)歡度春節(jié)的七天假期，往往是“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高峰，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)則是最為冷淡的時(shí)期，售樓處關(guān)閉、成交低迷都是常態(tài)。

今年，政府倡導(dǎo)“就地過(guò)年”，很多“打工人”留在一線城市度過(guò)春節(jié)。對(duì)于“就地過(guò)年”催生的一線城市銷(xiāo)售機(jī)遇，部分開(kāi)發(fā)商態(tài)度積極，喊出“春節(jié)不打烊”的口號(hào)，去年興起的線上看房又熱了起來(lái)，開(kāi)發(fā)商們希望通過(guò)這些手段搶到春節(jié)檔期的籌碼。

上海：購(gòu)房者頻吃“閉門(mén)羹”，成交卻創(chuàng)5年新高

如果僅看數(shù)據(jù)，今年春節(jié)長(zhǎng)假，上海樓市交出了五年以來(lái)最漂亮的成績(jī)單。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)長(zhǎng)假期間(2021年2月11日-2月17日)上海新建商品住宅合計(jì)成交119套，面積約13067平方米，成交均價(jià)48617元/平方米。

這一數(shù)據(jù)與去年春節(jié)期間深受疫情影響的市場(chǎng)相比，無(wú)疑是暴增的，其中成交面積同比增加近360%，成交均價(jià)同比上漲約22.8%。而且，這是近五年來(lái)，上海春節(jié)假期成交套數(shù)唯一一次突破百套。

數(shù)據(jù)背后與“就地過(guò)年”的政策不無(wú)關(guān)系。在春節(jié)期間花了三天時(shí)間去看房的周靜(化名)就是因?yàn)榫偷剡^(guò)年而萌生了假期去看房的想法，“春節(jié)回不了家，難得的假期不能無(wú)所事事，剛好準(zhǔn)備今年買(mǎi)房，索性就趁著休息去看看房。”

周靜以為，上海各大商場(chǎng)里大排長(zhǎng)龍的場(chǎng)景也會(huì)發(fā)生在售樓處，但事實(shí)并非如此。周靜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，大年初一時(shí)，她本著“不要跑空”的心理致電虹橋兩個(gè)樓盤(pán)售樓處進(jìn)行咨詢(xún)，其中一個(gè)項(xiàng)目告知春節(jié)期間需要預(yù)約看房，另一樓盤(pán)則表示春節(jié)期間不進(jìn)行實(shí)地接待，可在網(wǎng)上售樓處進(jìn)行VR看房。

“要求我們VR看房的那個(gè)樓盤(pán)，我們直接放棄了。當(dāng)天下午去看了預(yù)約看房的樓盤(pán)，售樓處只有兩名置業(yè)顧問(wèn)在值班，沙盤(pán)的燈都是等我們到了之后臨時(shí)打開(kāi)的，感覺(jué)整個(gè)售樓處都特別暗淡，和商場(chǎng)里那種沸騰的氣氛完全不同。”

而后的幾天，周靜陸陸續(xù)續(xù)咨詢(xún)了七八個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)放售樓處的樓盤(pán)不到一半，而且售樓處大多門(mén)庭冷落。折騰三天，周靜決定終止春節(jié)看房的行程安排，她說(shuō)，滿(mǎn)懷激動(dòng)的心情開(kāi)啟假期看房之旅，一個(gè)接一個(gè)的閉門(mén)羹卻讓她掃興而歸。

當(dāng)然，普遍冷靜的市場(chǎng)中，并非沒(méi)有周靜預(yù)想的“排隊(duì)看房”。大年初五，一張攝于上海寶山區(qū)建發(fā)云錦灣門(mén)口的照片在業(yè)界傳開(kāi)，由于看房人數(shù)較多，售樓處進(jìn)行限流，門(mén)口等待看房的人排起長(zhǎng)隊(duì)。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，春節(jié)期間上海樓市的分化格局較為明顯，剛改類(lèi)產(chǎn)品人氣更勝一籌。不過(guò)，即便部分樓盤(pán)在春節(jié)期間保持了較高的熱度，盧文曦仍然用“低空運(yùn)行”一詞來(lái)總結(jié)過(guò)去一周的上海樓市。

他指出，簽約相對(duì)較多的項(xiàng)目推盤(pán)量都在3萬(wàn)平方米以上，有些是年前開(kāi)盤(pán)“搶收”、零星未簽約的房源拖延至假期才辦理相關(guān)手續(xù)，且2月本身就是市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，即便要推盤(pán)，時(shí)間節(jié)點(diǎn)也會(huì)到2月底。

更關(guān)鍵的是，1月底上海升級(jí)調(diào)控政策，新政對(duì)購(gòu)房資質(zhì)做出更高要求，新盤(pán)的搖號(hào)亦向無(wú)房家庭傾斜，采取計(jì)分搖號(hào)政策，二手房的增值稅征收規(guī)則也有所調(diào)整，這一系列新政策都讓買(mǎi)家產(chǎn)生觀望情緒，從而影響整個(gè)春節(jié)假期的市場(chǎng)走勢(shì)。

盧文曦稱(chēng)，和以往的調(diào)控舉措不同，春節(jié)前發(fā)布的調(diào)控政策精細(xì)度更高，買(mǎi)家們需要更多的案例進(jìn)行參考，理解消化政策的時(shí)間更長(zhǎng)。他對(duì)于春節(jié)期間樓市供、求冷清的狀態(tài)并不意外。

其預(yù)計(jì)，隨著年后傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”的到來(lái)，上海樓市會(huì)逐步恢復(fù)正常狀態(tài)，供應(yīng)及成交都會(huì)有所提升，但基于當(dāng)前嚴(yán)格的調(diào)控舉措，市場(chǎng)很難出現(xiàn)去年下半年的非理性現(xiàn)象。

深圳：新房開(kāi)門(mén)紅，二手房遭遇“速凍”

在2021年這個(gè)特殊的春節(jié)，深圳不止有景區(qū)、商場(chǎng)、電影院的火爆，留深的購(gòu)房者同樣帶動(dòng)了深圳春節(jié)新房市場(chǎng)的火熱。

一反傳統(tǒng)，大量銷(xiāo)售案場(chǎng)在春節(jié)假期內(nèi)保持正常開(kāi)門(mén)迎客。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，除夕至初六春節(jié)假期期間全程“不打烊”的售樓處達(dá)30家，全市范圍內(nèi)絕大部分項(xiàng)目在初四前正式啟市。特別是一些商辦、公寓類(lèi)項(xiàng)目還推出特價(jià)房、專(zhuān)享禮、到訪禮等活動(dòng)。如深國(guó)際萬(wàn)科和頌軒V寓和合景同創(chuàng)廣場(chǎng)，均推出成交優(yōu)惠98折;灣景時(shí)代公館在98折基礎(chǔ)上，對(duì)所有到訪客戶(hù)給出年貨半價(jià)購(gòu)的優(yōu)惠。

開(kāi)發(fā)商過(guò)年“不打烊”的銷(xiāo)售策略賭對(duì)了市場(chǎng)。今年春節(jié)，深圳新房市場(chǎng)迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期期間深圳新房日均成交達(dá)到35套，相較于2020年春節(jié)假期深圳新房零成交的低潮，情況明顯轉(zhuǎn)好。

但相對(duì)于持續(xù)保持熱鬧的新房市場(chǎng)而言，深圳的二手房市場(chǎng)在春節(jié)前突遭嚴(yán)厲調(diào)控，瞬間急凍。

2月8日，在農(nóng)歷新年前4天，深圳住建局突然向二手房市場(chǎng)丟下一枚“炸彈”。當(dāng)天中午，深圳住建局對(duì)外宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，給深圳的3595個(gè)小區(qū)“明碼標(biāo)價(jià)”，各小區(qū)成交參考價(jià)格普遍低于當(dāng)前的實(shí)際成交價(jià)格，并在當(dāng)晚召集深圳五大中介公司開(kāi)會(huì)。

次日，中介機(jī)構(gòu)上的房源掛牌價(jià)和歷史成交價(jià)全部消失。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒在公開(kāi)解讀二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的時(shí)候提到，商業(yè)銀行將會(huì)以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考。

如銀行以官方參考價(jià)為貸款標(biāo)準(zhǔn)，單套房源評(píng)估價(jià)下降，可貸款金額下降，將導(dǎo)致首付比例大大提高。換言之，此次調(diào)控將通過(guò)限制銀行貸款，抑制購(gòu)房需求，改變供需關(guān)系，平穩(wěn)房?jī)r(jià)。

“指導(dǎo)價(jià)”的調(diào)控政策讓深圳火熱的二手房市場(chǎng)瞬間冷靜。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年節(jié)前2周新增客源量大幅上漲，漲幅達(dá)到42%;網(wǎng)簽數(shù)量超5000套，與2020年數(shù)據(jù)基本持平，相較于2019年數(shù)據(jù)大漲250%。

福田一資深房產(chǎn)中介李達(dá)向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，深圳二手房在年尾曾迎來(lái)一波翹尾行情，節(jié)前他每天都忙于帶客戶(hù)看房，市場(chǎng)的火熱行情讓他對(duì)這個(gè)春節(jié)假期充滿(mǎn)期待。但在政策發(fā)布之后，業(yè)主與客戶(hù)兩方陷入觀望情緒。

“目前政策的具體執(zhí)行細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，到底如何影響市場(chǎng)還很難說(shuō)。由于一起都不明朗，現(xiàn)在大家都在觀望。”李達(dá)透露，截至2月18日，各個(gè)銀行貸款評(píng)估價(jià)仍未出現(xiàn)調(diào)整。

但在他看來(lái)，不論如何，基于深圳住宅市場(chǎng)供明顯小于求的基本面，房?jī)r(jià)跌到政府給出的成交參考價(jià)的可能性不大，深圳樓市接下來(lái)大概率是進(jìn)入新一輪的橫盤(pán)期。

廣州：開(kāi)發(fā)商淡定，買(mǎi)房人也沒(méi)多自在

在“就地過(guò)年”的倡議之下，往年春節(jié)期間大量人口流出的廣州成了不少異鄉(xiāng)人的留守之地，這直接拉動(dòng)了廣州春節(jié)樓市。

據(jù)廣州樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間廣州全市一手住宅網(wǎng)簽58套，比去年同期的25套增長(zhǎng)了140%，是自2015年來(lái)網(wǎng)簽套數(shù)最高的一年，網(wǎng)簽面積5161平方米，同比去年增加148%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，包括廣州、北京、深圳在內(nèi)的三個(gè)一線城市春節(jié)兩周累計(jì)成交量較2020年和2019年同期漲幅均在45%以上，創(chuàng)3年來(lái)春節(jié)同期成交新高。

二手房市場(chǎng)熱度也高于往年。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間重點(diǎn)18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。重點(diǎn)城市有一部分購(gòu)房需求釋放，鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍。市場(chǎng)預(yù)期亦處近三年高位，春節(jié)期間貝殼重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)約41，2019年及2020年同期分別為35和29。

去年底計(jì)劃換房的王艷(化名)，從今年1月份開(kāi)始正式看房，春節(jié)期間也沒(méi)有懈怠。據(jù)其透露，今年在廣州過(guò)年時(shí)，初三、初七都安排去看房，一共看了五個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)沒(méi)有營(yíng)業(yè)，其余都有接待。

“不打烊”的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)也并不冷清。王艷介紹，其大年初三看的一個(gè)項(xiàng)目售樓部有10幾組客戶(hù)，現(xiàn)場(chǎng)都不夠銷(xiāo)售來(lái)接待。

不過(guò)，長(zhǎng)久以來(lái)，春節(jié)都是返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰，一線城市反而是淡季，盡管今年需求有增加，但王艷感覺(jué)廣州的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有特別重視春節(jié)的營(yíng)銷(xiāo)。“最大的感受就是開(kāi)發(fā)商很淡定、不著急。”

王艷稱(chēng)，她看過(guò)的四個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有特別多的促銷(xiāo)活動(dòng)，且大部分都沒(méi)有貨，銷(xiāo)售也不知道今年的推貨計(jì)劃，這讓王艷頗感無(wú)奈。“明明覺(jué)得開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，但是發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房的人也沒(méi)多自在，銷(xiāo)售都不是很熱情。”

實(shí)際上，從供應(yīng)端來(lái)看，春節(jié)期間廣州開(kāi)發(fā)商推盤(pán)并不算積極。據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間(2021年2月11日-2月17日，下同)廣州有49個(gè)樓盤(pán)選擇“春節(jié)不打烊”。

克而瑞中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)兩周(2021年2月4日-2月17日，下同)廣州商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)14.4萬(wàn)套，同比減少21%，比2019年同期減少58%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商肯定有預(yù)計(jì)到就地過(guò)年會(huì)增加看房量，所以今年廣州80%的售樓處都有開(kāi)放，但受限于春節(jié)期間施工單位停工，政府部門(mén)放假等原因，開(kāi)發(fā)商一般都很難拿到新貨源的預(yù)售證，大部分都是推存貨。“所以春節(jié)樓市的熱度沒(méi)有直接反映在推貨上。至于促銷(xiāo)力度，很大程度取決于后市表現(xiàn)，目前來(lái)看，廣州年后樓市是看好的。”

北京：交易火爆，但或很難復(fù)制

劉遠(yuǎn)(化名)是北京通州區(qū)某樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理，春節(jié)她沒(méi)放假，超乎尋常的忙碌：接待前來(lái)看房的購(gòu)房者，還配合當(dāng)?shù)刈悦襟w大V做了兩場(chǎng)直播。她所在的樓盤(pán)三期于去年7月開(kāi)盤(pán)，“就地過(guò)年”的倡導(dǎo)為劉遠(yuǎn)和同事們提供了難得的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。

同行們也沒(méi)閑著。春節(jié)期間，北京全市超過(guò)60個(gè)項(xiàng)目不打烊。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，“因?yàn)椴怀鼍芏噘?gòu)房者利用春節(jié)假期看房，大部分售樓處接待客戶(hù)數(shù)量與日常周末接近，這也是歷史上第一次出現(xiàn)春節(jié)長(zhǎng)假購(gòu)房者井噴的現(xiàn)象。”

北京二手房市場(chǎng)同樣活躍。大年初四，在北京做房產(chǎn)中介的王云(化名)就開(kāi)始上班了。據(jù)她介紹，在初四、初五提前回來(lái)上班的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人比往年多很多。由于就地過(guò)年，可看、可簽的房子都較往年春節(jié)多很多，上門(mén)咨詢(xún)的購(gòu)房者也較往年大幅增長(zhǎng)。

由于春節(jié)期間(2月11日至18日)北京房地產(chǎn)網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停服務(wù)，目前暫無(wú)官方數(shù)據(jù)反映市場(chǎng)實(shí)況，但鏈家數(shù)據(jù)可作佐證。2月10日(除夕前一日)，鏈家在售二手房75547套， 2月17日掛牌房源則降至75350套，減少197套，日均成交超28套。而在去年10月6日，北京待售二手房曾高達(dá)95104套。

動(dòng)態(tài)交易量或更“火爆”。張大偉稱(chēng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大年初三后，北京全市二手房日成交量均超100套，刷新了春節(jié)期間歷史記錄。

文靜(化名)在今年春節(jié)期間買(mǎi)下一套產(chǎn)權(quán)70年的二手公寓。“比2020年11月同小區(qū)成交的一套房貴了55萬(wàn)，深深地?fù)?dān)心站在高崗上。”她在微博上寫(xiě)道。但有網(wǎng)友留言安慰稱(chēng)：“不會(huì)站在崗上的，節(jié)后買(mǎi)又一個(gè)55萬(wàn)沒(méi)有了。”

從漲跌比率來(lái)看，文靜的擔(dān)心似乎并無(wú)必要，北京的房?jī)r(jià)仍然處于上升通道。北京某房產(chǎn)大V根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2月17日北京價(jià)格上漲的房子47套，下跌的為46套，漲跌比1:0.98。這是今年以來(lái)漲跌比第四次破1，首次破1在2月9日，當(dāng)日漲價(jià)的房子83套、下跌的80套，漲跌比1:0.96。

北京樓市的活躍延續(xù)著去年底以來(lái)的行情。北京中原的成交數(shù)據(jù)顯示，2020年12月，北京一手房成交9768套，成交額達(dá)577.4億元，創(chuàng)下一年來(lái)新高。2021年1月，北京一手房總成交額459.85億元，同比2020年1月大漲118%，創(chuàng)下一年來(lái)成交額的次高，僅次于2020年12月。

不過(guò)，北京也在著力打擊投資客、嚴(yán)控樓市過(guò)熱。2月10日，北京地區(qū)金融監(jiān)管部門(mén)要求銀行有針對(duì)性地加強(qiáng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)全流程管理，審慎向近期申請(qǐng)過(guò)個(gè)人住房按揭貸款或購(gòu)買(mǎi)住房的客戶(hù)發(fā)放個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款。

不過(guò)，在北京業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前北京樓市還算平穩(wěn)，上述調(diào)控對(duì)樓市的影響或到3月才顯現(xiàn)。“目前還看不出來(lái)，中介們還在陸續(xù)回到崗位中，政策的影響得到3月再看成交情況。但可以肯定的是，今年畢竟是一個(gè)特殊的春節(jié)，這個(gè)假期的北京樓市情況，以后或很難復(fù)制。”

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