《西安市關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱：通知)在西安市政府網(wǎng)站上發(fā)布，這是自2018年“西安3·30”樓市調(diào)控政策發(fā)布之后，西安迎來(lái)的第四次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政。
這亦是在西安房?jī)r(jià)已連漲59個(gè)月，住建部副部長(zhǎng)帶隊(duì)來(lái)西安調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作，僅一季度就已出現(xiàn)3個(gè)“萬(wàn)人搖”、5個(gè)登記人數(shù)超過(guò)5000人、一眾樓盤千人搖項(xiàng)目等多重因素疊加之下，西安不得不再次出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策，在土地出讓、限購(gòu)、限售等方面做出明確規(guī)定，以進(jìn)一步穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，切實(shí)促進(jìn)該市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這也讓環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)3月24日撰文分析認(rèn)為“西安接下來(lái)會(huì)繼續(xù)針對(duì)土地供應(yīng)、新房、二手房調(diào)控方面放個(gè)大招出來(lái)”的預(yù)測(cè)得以驗(yàn)證。
住房用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%
“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”
通知明確，結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫(kù)存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上。
除藍(lán)田縣、周至縣以外，全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓，住房?jī)r(jià)格和建設(shè)品質(zhì)等要素在國(guó)有建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)明確約定，競(jìng)買人嚴(yán)格履約。
每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開(kāi)出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競(jìng)買人，不得參與土地競(jìng)拍。
該通知前三條明確了加強(qiáng)供給，防止出現(xiàn)供不應(yīng)求導(dǎo)致的市場(chǎng)過(guò)熱，并明確提出“現(xiàn)房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商拍地時(shí)不再是誰(shuí)有錢就可以穩(wěn)拿了，而是對(duì)即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)、最高售價(jià)等有了明確規(guī)定。供地方式也將調(diào)整為集中供地，對(duì)競(jìng)拍房企做出要求，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的房企將失去參與土地競(jìng)拍資格。
加強(qiáng)住房交易管理
新房二手房均要“滿5年”方可上市交易
通知規(guī)定，從市外遷入西安本市戶籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅(退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外)。
環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)注意到，該市之前執(zhí)行的政策是落戶滿1年或在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅，這兩個(gè)條件具備之一即可;而新的規(guī)定則要求，這兩個(gè)條件必須同時(shí)滿足。
通知還明確，住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。將“剛需家庭”無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購(gòu)房前48個(gè)月。
環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣方面，該市以前執(zhí)行的是“滿3滿2”的政策(即新商品住房網(wǎng)簽合同滿3年、二手房取得不動(dòng)產(chǎn)登記證滿2年)，新政現(xiàn)在是“滿五滿五”將這一規(guī)定統(tǒng)一延長(zhǎng)至5年，周期大幅增加。“剛需家庭”無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求以前是自2017年1月1日起，現(xiàn)在統(tǒng)一明確延長(zhǎng)為4年。
在家庭購(gòu)房套數(shù)和限購(gòu)區(qū)域方面，本次新政沒(méi)有做出新的規(guī)定，還是按照原政策執(zhí)行。
嚴(yán)格住房金融監(jiān)管
調(diào)控不力，責(zé)任到“人”
通知明確，關(guān)于房地產(chǎn)貸款集中度管理、防范經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)審慎管理政策要求執(zhí)行。
在整治規(guī)范市場(chǎng)秩序方面，加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷售方案管理，優(yōu)先滿足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布行為。
在加大住房保障力度方面，加大保障性住房供給，完善長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)，單列租賃住房用地計(jì)劃，積極推動(dòng)住房租賃試點(diǎn)工作，滿足新就業(yè)家庭等群體合理住房需求。
在夯實(shí)調(diào)控主體責(zé)任方面，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作評(píng)價(jià)考核機(jī)制，夯實(shí)工作責(zé)任。各區(qū)縣政府、各開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)要落實(shí)好屬地管理責(zé)任。
市級(jí)相關(guān)部門要切實(shí)履行指導(dǎo)監(jiān)督職責(zé)，市住建局要充分發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，履行“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”指導(dǎo)責(zé)任;市資源規(guī)劃局要履行“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”職責(zé)，保證商品住宅用地供給;市發(fā)改委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融工作局等部門要履行好“一城一策”房地產(chǎn)調(diào)控相應(yīng)職責(zé)，確保將房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任落實(shí)到位。
環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)關(guān)注到，本通知在嚴(yán)查購(gòu)房資金流向、整治規(guī)范市場(chǎng)秩序、加大住房保障力度、夯實(shí)調(diào)控主體責(zé)任均以明確。
通知提到“發(fā)布二手參考價(jià)，防止掛牌虛高抬高造成購(gòu)房恐慌”。具體參考價(jià)格與現(xiàn)在相比是上漲還是下降，尚需后續(xù)官方解讀。
但環(huán)球網(wǎng)房產(chǎn)注意到深圳二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制公布的價(jià)格，比之較前的市場(chǎng)價(jià)格低出許多，二手市場(chǎng)迎來(lái)“黑天鵝”。
通知明確，該《通知》自發(fā)布之日起實(shí)施，原有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
西安一房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，本次調(diào)控主要還是影響投資客的信心，拉長(zhǎng)了炒房者回籠資金的周期，但5年實(shí)際不長(zhǎng)，效果也許并沒(méi)那么明顯。“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，然后還要保品質(zhì)”?請(qǐng)問(wèn)這品質(zhì)應(yīng)該怎么保?且本次調(diào)控沒(méi)把法拍房算入限購(gòu)范疇，如果嚴(yán)格查處“經(jīng)營(yíng)貸”的話，再加上5年限制交易，那么可能會(huì)出現(xiàn)大量法拍房面市。該分析人士說(shuō)道。
亦有網(wǎng)友認(rèn)為，西安本次調(diào)控“部分抄了成都和深圳的作業(yè)。比起限制買來(lái)說(shuō)，限制賣就卡的更狠”。并調(diào)侃“西安是一座來(lái)了就不讓你走的城市”!(文/熊維建)
