什么是“財務(wù)自由”?
對于個人來說，實現(xiàn)“財務(wù)自由”是努力工作奮斗的目標之一，意味著更好的生活。而對于企業(yè)來說，“財務(wù)自由”意味著充裕的在手現(xiàn)金、穩(wěn)健的財務(wù)狀況，可以使得經(jīng)營發(fā)展游刃有余。
根據(jù)龍湖集團財報顯示，過去一年，龍湖實現(xiàn)歸母凈利潤200.0億元，擁有在手現(xiàn)金778.3億，凈負債率僅46.5%，平均借貸成本4.39%。
截至2021年4月1日收盤，龍湖集團總市值達3057.64億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對應(yīng)市盈率位居行業(yè)首位，顯示了資本市場對龍湖集團未來成長潛力的高度認可。
不僅如此，3月15日，龍湖集團正式納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，這與其良好的信用記錄、審慎自律的財務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展密不可分。
龍湖為何能夠獲得資本市場的青睞?
“因自律得自由”
3月26日，龍湖集團發(fā)布了2020年度財報。
財報顯示，龍湖集團2020年實現(xiàn)營業(yè)收入1845.5億，同比增長22.2%;毛利540.3億元，毛利率約29.3%。目前披露年報的千億規(guī)模內(nèi)房股，平均毛利率約23.6%，龍湖跑贏均值5.7個百分點。
去年，龍湖集團核心權(quán)益后凈利186.9億元，同比增長20.2%，5年復(fù)合增長率25%。
銷售方面，龍湖堅持“有回款的簽約，有盈利的增長”，去年合約銷售2706.1億元，同比增長11.6%。
負債方面，截至2020年末，龍湖凈負債率下降至46.5%，達到近5年來最低水平;現(xiàn)金短債比達到4.24倍;剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率為67%。
根據(jù)“三道紅線”規(guī)定的指標，龍湖再度穩(wěn)居“綠檔”房企之列。
事實上，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率保持在70%以下。
充裕的在手現(xiàn)金是保證財務(wù)指標健康的重要條件之一。截至去年末，龍湖集團共有在手現(xiàn)金778.3億，債務(wù)資本比為46.5%，維持低位。
此外，龍湖平均借貸成本進一步下降至4.39%，平均貸款年限為6.59年。境外美元票據(jù)、國內(nèi)公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業(yè)內(nèi)紀錄。
對于龍湖的財務(wù)表現(xiàn)，國際信用評級機構(gòu)也給予了充分肯定。其中，穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級無擔保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定;惠譽亦將龍湖評級展望調(diào)升至正面。
龍湖為什么能做到?用龍湖集團董事長吳亞軍的話來說，這是多年堅持財務(wù)自律的回饋。
龍湖集團CEO邵明曉曾公開表示，在整個行業(yè)中，龍湖可能是唯數(shù)不多沒有用過非標、影子銀行、信托的企業(yè)，“非常堅定潔癖般地自律才走到今天”。
吳亞軍稱：“因自律得自由，因過去對自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動性。”
也正是因為穩(wěn)健的財務(wù)和充裕的現(xiàn)金流，在拿地方面，龍湖得以更加從容應(yīng)對，嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。
財報顯示，過去一年，龍湖新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e為2567萬平方米，新增地塊121幅，權(quán)益面積為1847萬平方米。
從區(qū)域來看，其中環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的新增面積分別占新增收購?fù)恋貎淇偨ㄖ娣e的32.5%、24.5%、17.5%、15.3%及10.2%。
截至2020年底，龍湖集團累計總土儲達到7400萬平方米，權(quán)益面積達到5279萬平方米。約90%的貨量集中在高能級城市的價值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。
2021年前兩月，龍湖新增土地儲備總建筑面積為81萬平方米，權(quán)益面積59萬平方米。
經(jīng)營性收入筑穩(wěn)“壓艙石”
481萬平方米有多大?
資料顯示，鳥巢的建筑面積為25.8萬平方米。481萬平方米相當于18個鳥巢面積的總和。
這是截至去年年底，龍湖已開業(yè)商場的總建筑面積。過去一年，疫情并沒有影響龍湖的發(fā)展步伐。
2020年12月30日，隨著龍湖重慶金沙天街正式開門迎客，龍湖2020年的商業(yè)拓展也劃上完美的句號。
作為全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體，龍湖重慶金沙天街的開業(yè)也意味著全新的軌交商業(yè)模式在中國正式拉開序幕。
“20年的鍛造與歷練，確保集團在任何波動周期里都享有租金筑成的壓艙石，這正是龍湖商業(yè)自成立以來的孜孜以求。”龍湖集團在業(yè)績報告中寫道。
2020年，龍湖多航道服務(wù)引擎持續(xù)發(fā)力。財報顯示，過去一年，龍湖經(jīng)營性收入135.7億元，同比增長33%，5年復(fù)合增長率達42%。
其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%;物業(yè)管理及其他收入60億元，同比增長35%。
在商業(yè)運營航道，龍湖以“天街”為主。從2000年龍湖拿到第一個天街項目——重慶北城天街開始到現(xiàn)在，20年來，龍湖已開業(yè)49座商場，總建面達481萬平方米。商場全年銷售額超300億元。
其中，僅去年一年，龍湖新開業(yè)的商場就達10座，其中包括9座天街和一座星悅薈，遍及南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6大中心城市，開業(yè)平均出租率達99%。
根據(jù)財報顯示，龍湖2021年在蘇州、南京、成都、杭州、長沙、武漢等地將有11個即將開業(yè)的商業(yè)項目。按此計算，到2021年底，龍湖商業(yè)擁有的已開業(yè)商場有望達到60個。
除了商業(yè)以外，龍湖集團在租賃住房航道亦持續(xù)發(fā)力。截至目前，龍湖冠寓已經(jīng)布局全國30余個高能級城市，在穩(wěn)步拓進和持續(xù)運營提升的同時，規(guī)模和影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。
而在智慧服務(wù)航道，財報顯示，2020年實現(xiàn)全口徑營業(yè)收入77億元，同比增長53.45%，實際管理面積1.72億平方米。
今年初，在四大航道之外，龍湖新孵化出兩條航道,分別是房屋租售航道業(yè)務(wù)、房屋裝修航道業(yè)務(wù)，其品牌為“塘鵝”。
對于新業(yè)務(wù)，吳亞軍表示：“未來兩年不會給它強制性的數(shù)量化指標，更多的是練團隊，把模式做得更加敏捷，另外在用戶端更多地發(fā)現(xiàn)一些撬點。”
“長跑者”龍湖的成長秘籍
龍湖集團曾為商業(yè)航道立下目標：到2020年商業(yè)租金目標預(yù)計達成60億。
2020年，目標的收官之年，龍湖實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，超出原定目標的26%，同比增長超三成。
如果持續(xù)關(guān)注會發(fā)現(xiàn)，對于制定的目標，龍湖集團大多數(shù)情況下能超額完成。
2019年，龍湖集團制定的年度銷售目標是2200億元，最終，龍湖集團實現(xiàn)銷售額2425億元，目標完成率110.23%。
去年，龍湖集團銷售目標為2600億元。即便有疫情影響，龍湖依然超額完成，實現(xiàn)銷售額2706.1億元。
面向2021年，龍湖把銷售目標定在3100億元，增幅約15%。
“龍湖強調(diào)有回款的簽約、有利潤的增長。我們整體的權(quán)益比較高，超過70%，簽約的規(guī)模維持在前10左右的名次就比較滿意。”邵明曉表示。
為了實現(xiàn)銷售目標，龍湖準備了4700億的可售貨源。預(yù)計全年推盤項目271個，全新項目65個。
龍湖的穩(wěn)健在于“長期主義”。“眼下龍湖交出的漂亮答卷，其實是幾年前的付出，而龍湖當下的諸多努力，也將在未來一一呈現(xiàn)給市場。”吳亞軍在業(yè)績會上道出了龍湖的成長“秘籍”。
“龍湖從來沒有為一個短目標去做事情。”吳亞軍表示。這也正解釋了龍湖在過去一年為何沒有“隨大流”分拆物業(yè)上市募資。邵明曉則用“大財不進急口”解釋了龍湖的做法。“對于智慧服務(wù)這條賽道，我們有充足的耐心，只要有耐心就會有機會，但前提是你要保持足夠的能力和資源。”邵明曉說。
此外，自律與克制亦是龍湖堅持長期主義的成長“密碼”。這些基因共同造就了龍湖集團的穩(wěn)健，贏得了資本市場的青睞。
