作為首個(gè)集中供地的一線城市，廣州此番試水備受市場(chǎng)關(guān)注。
廣州集中供地于27日下午5時(shí)落下帷幕。盡管多宗地塊在觸發(fā)搖號(hào)機(jī)制后尚未確立最終競(jìng)得人，但競(jìng)拍企業(yè)出價(jià)階段已經(jīng)完成。最終結(jié)果顯示，經(jīng)歷了26日、27日連續(xù)兩日競(jìng)價(jià)之后，廣州首次集中供地合計(jì)成交42宗，涉及總土地款超900億元。
作為22城采用“兩集中”供地制度以來(lái)第一個(gè)吃螃蟹的一線城市，廣州此次展開的土地集中出讓，在房地產(chǎn)行業(yè)中引發(fā)高度關(guān)注，數(shù)十家房企參與了這場(chǎng)規(guī)?？涨暗耐恋厥⒀纭?/p>
最終，越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、珠江投資、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、新鴻基等眾多房企均在其中有所斬獲。鑒于多宗地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到封頂價(jià)，需擇日搖號(hào)確定最終競(jìng)得人，目前尚無(wú)法統(tǒng)計(jì)各家房企的最終收獲情況。
在廣州之前，已有長(zhǎng)春組織了今年首次集中供地，之后還有無(wú)錫、沈陽(yáng)、重慶、杭州、北京、天津、深圳等逾十個(gè)城市將在4月底到5月期間進(jìn)行各自的首次供地。
從長(zhǎng)春、廣州集中供地的結(jié)果來(lái)看，房企蜂擁?yè)尩氐木置嬗兴徑?，土地高溢價(jià)相對(duì)減少，廣州亦出現(xiàn)多宗地塊底價(jià)成交或流拍現(xiàn)象。
有參與廣州此番拍地的房企高管向第一財(cái)經(jīng)表示，如果不是集中供地，多數(shù)地塊的成交價(jià)應(yīng)該會(huì)更高一些，目前來(lái)看，集中供地對(duì)于平抑地價(jià)還是有效果的。
地塊成交冷熱不均
根據(jù)3月26日的出讓計(jì)劃，廣州首次集中出讓地塊總數(shù)為48宗，總用地面積超393萬(wàn)平方米，掛牌總價(jià)超901億元。
資料顯示，廣州此番出讓地塊中，以遠(yuǎn)郊增城數(shù)量最大，達(dá)18宗地塊，其后為白云區(qū)共8宗，而南沙、番禺緊隨其后各有5宗地塊，花都、從化分別4宗地，而中心幾大區(qū)域供地量相對(duì)較少。
據(jù)悉，廣州今年3次集中供地時(shí)間為3月、7月和10月，此番出讓的48宗地是第一批出讓。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱，廣州首次掛牌出讓的地塊，大多集中在郊區(qū)，核心城區(qū)核心地塊相對(duì)較少，大概是考慮到首次出讓，有試水的意思，預(yù)計(jì)7月和10月出讓的地塊會(huì)更為優(yōu)質(zhì)。
為避免集中競(jìng)價(jià)導(dǎo)致系統(tǒng)負(fù)累，本次出讓具體時(shí)間為4月26、27兩日，分早上9點(diǎn)、中午12點(diǎn)和下午3點(diǎn)，合計(jì)6個(gè)時(shí)間段競(jìng)價(jià)，每次競(jìng)價(jià)地塊宗數(shù)為8宗?？紤]到房企參與多宗地塊帶來(lái)的資金壓力，廣州調(diào)整了保證金質(zhì)押時(shí)間，較過(guò)去有所縮短。
從競(jìng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，房企出價(jià)相對(duì)克制，48宗地塊中，只有6塊流拍，其余42宗順利成交，除了4宗熱門地塊達(dá)到了競(jìng)價(jià)上限外，其余地塊整體溢價(jià)率不高，大多在10%~30%之間，最高溢價(jià)為45%，達(dá)到競(jìng)價(jià)上限，需搖號(hào)角逐。
具體而言，26日出讓的24宗地塊，總出讓面積152.2萬(wàn)平方米(約2282.9畝)，總起始價(jià)402.46億元;最終，2宗地流拍，4宗需要搖號(hào)確認(rèn)歸屬，22宗地以452.38億元總價(jià)成交。27日出讓的24宗地塊，總出讓面積241.4萬(wàn)平方米(約3621畝)，總起始價(jià)498.9億元;最終，4塊地流拍，20宗地以453.64億元總價(jià)成交。兩日累計(jì)成交906億元。
全國(guó)首個(gè)賣地高峰來(lái)臨
今年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人宣布，今年22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地實(shí)行“兩集中”新政。
所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡;第二是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期。以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。
這22個(gè)重點(diǎn)城市，包括北上廣深4個(gè)一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、青島、長(zhǎng)沙18個(gè)二線城市。
步入4月之后，22城多數(shù)已披露了供地計(jì)劃，并已逐步進(jìn)入供地高峰期。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有北京、廣州、深圳、杭州、南京、天津、無(wú)錫、長(zhǎng)春等10個(gè)城市公布了首批集中供地內(nèi)容。
4月30日，上海土地交易市場(chǎng)將針對(duì)第一批住宅用地集中出讓相關(guān)情況召開信息交流會(huì)。屆時(shí)，上海首批宅地供應(yīng)名單也有望披露。
另?yè)?jù)平安證券梳理，截至4月5日，在明確集中供地制度并發(fā)布了全年供地計(jì)劃的11城中，計(jì)劃住宅用地供地面積合計(jì)值較2020年增長(zhǎng)48%;其中，除了廣州同比下滑11%外，其余10城均同比正增長(zhǎng)，且8城同比增幅在40%以上。(注：11城包括廣州、北京、濟(jì)南、蘇州、長(zhǎng)春、無(wú)錫、南京、杭州、廈門、沈陽(yáng)、合肥。)
“從首批供地?cái)?shù)量看，11城首批供地面積占2021年全年計(jì)劃比重為34%，其中7城首批供地占比超過(guò)30%，廣州占比甚至高達(dá)62%。”平安證券研報(bào)顯示。
在各地披露供地計(jì)劃之后，這項(xiàng)意在為土地市場(chǎng)降溫的政策日前在長(zhǎng)春迎來(lái)了“首秀”。4月15日，長(zhǎng)春共有51宗涉宅地進(jìn)行供應(yīng)。最終，11宗終止掛牌、2宗流拍、38宗成交。具體來(lái)看，本次土拍成交的38宗住宅用地中，僅有6宗溢價(jià)成交，其余32宗均為底價(jià)成交。從溢價(jià)率水平來(lái)看，本場(chǎng)土拍總溢價(jià)率僅有3.3%，較2020年全年涉宅土地溢價(jià)率低了1.3個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)比較平淡。
克而瑞研究中心認(rèn)為，長(zhǎng)春首次集中供地土拍情況與以往分散式的土拍拿地相比，整體市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的變化，地價(jià)總體保持相對(duì)穩(wěn)定。不過(guò)，長(zhǎng)春首場(chǎng)土拍的現(xiàn)象并不一定能在其他地方得到復(fù)制。
易居企業(yè)集團(tuán) CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，“優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例較高的北京、杭州等城市，首次集中供地的土拍熱度將維持在相對(duì)高位。”
廣州在26日開始的第一次集中供應(yīng)，便證實(shí)了市場(chǎng)的冷熱不均。億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨評(píng)論稱：“廣州出讓的土地中，熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，多宗地塊成交溢價(jià)率在40%以上，但也有外圍區(qū)域地塊無(wú)人問(wèn)津，最后以流拍收?qǐng)觥?rdquo;
廣州之后，無(wú)錫、沈陽(yáng)、重慶、杭州、北京、天津、福州、青島、深圳、廈門、南京和濟(jì)南等城市已經(jīng)披露了首次集中供地的時(shí)間，將集中在4月底到5月底之間，一場(chǎng)賣地小高潮即將來(lái)臨。
國(guó)企央企表現(xiàn)積極
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，土地集中供應(yīng)帶來(lái)的最大變化，是對(duì)參與房企的資金騰挪能力形成了更大的考驗(yàn)，進(jìn)而可以抑制房企搶地?zé)崆?，達(dá)到平抑地價(jià)的目的。
“保證金提交、退回需一周左右，現(xiàn)金流無(wú)法同時(shí)滿足多處拍地，實(shí)際可參拍地塊減少。”克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告稱。關(guān)注杭州市場(chǎng)的某千億房企人士向記者表示，其所在房企報(bào)名參與了10幅地塊的競(jìng)拍，保證金就需要一口氣繳納5億元。而拍下地塊后還需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納土地款。
這也就意味著資金充足的房企將擁有更大的可能性。招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰在日前的業(yè)績(jī)交流會(huì)上坦言，22個(gè)城市集中供地后，企業(yè)會(huì)面臨地塊集中上市的情況，這要求企業(yè)有大量的資金去購(gòu)買土地，“這對(duì)我們這種資金成本低、資金實(shí)力雄厚的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)。”越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)也表示，集中供地對(duì)資金寬裕的企業(yè)優(yōu)勢(shì)將更明顯。
這種情況在西安4月初舉行的一場(chǎng)土拍上已有所顯現(xiàn)。公開報(bào)道顯示，該地塊在經(jīng)過(guò)58家房企139輪叫價(jià)后觸發(fā)熔斷機(jī)制，并以搖號(hào)的方式確定歸屬;而在上述58家企業(yè)中，24家屬于中海地產(chǎn)、20家屬于華潤(rùn)置地，兩家企業(yè)的中標(biāo)率均超過(guò)30%。據(jù)披露，該地塊的競(jìng)拍保證金6.91億元。這也意味著，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地分別拿出了165.8億元、138.2億元的保證金。兩家央企資金實(shí)力的優(yōu)越性由此可見(jiàn)一斑。
一家TOP30房企土地投拓負(fù)責(zé)人坦言，自己所處的民企跟中海、華潤(rùn)這類央企比較起來(lái)，實(shí)在沒(méi)有那么強(qiáng)悍的資金實(shí)力去同時(shí)參與多宗地塊的競(jìng)標(biāo)。
此次廣州首輪集中供地結(jié)果也佐證了國(guó)企央企的優(yōu)勢(shì)。若不考慮4宗尚未出結(jié)果的地塊，兩日競(jìng)價(jià)之后，越秀地產(chǎn)將以6宗成交奪冠，華潤(rùn)、保利、金地等資金成本偏低的房企亦表現(xiàn)突出，各有斬獲。民營(yíng)企業(yè)中，融創(chuàng)和珠江投資分別奪得3宗地。
值得關(guān)注的是，萬(wàn)科、恒大、碧桂園前三強(qiáng)房企在廣州的首輪供地中表現(xiàn)冷淡。
