“糾結(jié)了很久,其實(shí)當(dāng)時(shí)74平方米的戶(hù)型還有可選的低樓層,但最后覺(jué)得位置尷尬,沒(méi)有地鐵,以后難出手,就放棄了。”
李青是深圳萬(wàn)科都會(huì)四季1306名意向客戶(hù)中的一位,這次她搖到了800多號(hào)的位置。但跟超半數(shù)的客戶(hù)一樣,權(quán)衡再三的她最終選擇了放棄選房。
6月20日,萬(wàn)科都會(huì)四季線上選房正式開(kāi)始,1306批選房客戶(hù)選購(gòu)856套房源。下午13:20分左右,線上選房結(jié)束,但項(xiàng)目?jī)H成交約500套,剩余300多套仍未售出(具體以官方公示為準(zhǔn)),市場(chǎng)反響平淡。
這個(gè)集“深圳西部熱土”“寶安豪宅區(qū)”“低總價(jià)520萬(wàn)起小三房”三大標(biāo)簽于一體的項(xiàng)目關(guān)注度極高。
項(xiàng)目自拿地之初,就備受市場(chǎng)關(guān)注。2020年11月23日,備受關(guān)注的寶安尖崗山地塊在經(jīng)歷130多輪激戰(zhàn)之后,最終被萬(wàn)科以59.98億元+配建人才房6.6萬(wàn)平方米獲得,溢價(jià)率達(dá)45.02%,可售樓面價(jià)約6.51萬(wàn)元/平方米。這是萬(wàn)科時(shí)隔多年之后,再度出現(xiàn)在深圳招拍掛市場(chǎng)拿地,并首次進(jìn)入尖崗山豪宅片區(qū)。
根據(jù)地塊出讓要求,項(xiàng)目建成后,普通商品住房銷(xiāo)售均價(jià)不得高于8.33萬(wàn)元/平方米。可售樓面價(jià)與最終限價(jià)之間的溢價(jià)空間并不大,這也就意味著項(xiàng)目的利潤(rùn)空間將被擠壓。為充分發(fā)揮高周轉(zhuǎn)模式,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,萬(wàn)科在拿地當(dāng)天下午就進(jìn)場(chǎng)動(dòng)工。
今年3月,項(xiàng)目正式備案名為“萬(wàn)科都會(huì)四季花園”,并于5月10日開(kāi)放展示中心。6月8日,萬(wàn)科都會(huì)四季獲批預(yù)售許可證,備案住宅856套,分布于4、11、12、13棟。戶(hù)型以剛需小戶(hù)型為主,建面約69-115平方米,均價(jià)約8.82萬(wàn)元/平方米,總價(jià)區(qū)間在524-1113萬(wàn)元/套,帶精裝修交付。
去年,尖崗山片區(qū)的越秀和樾府項(xiàng)目入市,均價(jià)9.1萬(wàn)元/平方米,相比之下,萬(wàn)科都會(huì)四季在價(jià)格上有一定優(yōu)勢(shì),總價(jià)低、上車(chē)門(mén)檻較低。不過(guò),在以豪宅為主打的尖崗山片區(qū),小戶(hù)型的操盤(pán)思路未必能收獲市場(chǎng)認(rèn)可。
市場(chǎng)消息指出,此次開(kāi)盤(pán),萬(wàn)科都會(huì)四季74平方米的戶(hù)型全部被搶光了,但95平方米左右的戶(hù)型卻仍剩大量房源。在李青看來(lái),這部分就屬于富人看不上,窮人買(mǎi)不起。
“八九百萬(wàn)元的預(yù)算,在深圳可以挑的地方就有很多了,萬(wàn)科都會(huì)四季比起來(lái)性價(jià)比不高。”
定位為豪宅片區(qū)的尖崗山,其優(yōu)勢(shì)在于舒適的環(huán)境,擁有尖崗山、平巒山和鐵崗水庫(kù)等六山兩水四公園,自然資源豐富。但最大的缺陷是交通不便利,三面環(huán)山,主要通過(guò)尖崗山大道對(duì)外聯(lián)系,直線距離最近的地鐵站有約1.7公里。對(duì)于以地鐵為主要出行方式的剛需而言,未必合適。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為,尖崗山片區(qū)的主要客群還是一些中高收入人群為主,偏好于產(chǎn)品溢價(jià)高的精致產(chǎn)品。萬(wàn)科在這個(gè)片區(qū)選擇做這類(lèi)洋房項(xiàng)目而不是豪宅項(xiàng)目,跟整個(gè)片區(qū)的風(fēng)格并不匹配。
此外,萬(wàn)科都會(huì)四季銷(xiāo)售遇冷與市場(chǎng)大環(huán)境也不無(wú)關(guān)系。
今年以來(lái),深圳住建局連續(xù)出臺(tái)政策嚴(yán)控新房市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象,從購(gòu)房資質(zhì)、升級(jí)限價(jià)政策、細(xì)化積分政策等方面進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控。在調(diào)控組合拳下,深圳新房成交量已連續(xù)兩個(gè)月下滑。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,4月深圳新房市場(chǎng)成交明顯下滑,新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽5389套商品房,環(huán)比下降23.2%;當(dāng)月開(kāi)盤(pán)的新房項(xiàng)目均未售罄,市場(chǎng)低迷。5月,深圳新房住宅成交2677套,環(huán)比下滑23.6%;成交面積為26.5萬(wàn)平,環(huán)比下滑24.9%,新房住宅成交量降至近一年最低值。
深圳“打新”熱度也明顯降溫。此前,萬(wàn)豐海岸城誠(chéng)意登記客戶(hù)名冊(cè)中無(wú)房類(lèi)入圍客戶(hù)2114批,中簽率僅為34%。但5月、6月扎堆入市的數(shù)個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目,很多項(xiàng)目申請(qǐng)搖號(hào)人數(shù)未達(dá)入圍上限,而搖號(hào)的項(xiàng)目認(rèn)籌中簽率也普遍升至1:2。
李宇嘉認(rèn)為,從近期市場(chǎng)的成交量來(lái)看,深圳樓市幾乎已經(jīng)降到冰點(diǎn)。特別是二手房?jī)H有3000套的成交量,更是創(chuàng)下近幾年的新低,業(yè)主報(bào)價(jià)因此開(kāi)始回調(diào),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的二手房?jī)r(jià)指數(shù)也時(shí)隔22月首次出現(xiàn)下降。而且,從資金鏈來(lái)看,銀行仍在不斷收緊信貸,提高利率,降泡沫降杠桿。綜合多方面因素來(lái)看,深圳樓市極有可能將繼續(xù)回調(diào)。