當深圳人對一手“打新”不再狂熱時，二手市場的溫度也在肉眼可見地下降。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年上半年深圳住宅成交5萬余套，同比下降12%。其中，一手住宅成交26140套，同比上漲56%;二手住宅成交28442套，同比下降35%。
成交的下滑必然會引起價格的波動。樂有家統(tǒng)計，從今年4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報價，下調(diào)報價房源占比從41%上漲至55%?；氐侥瓿?，這個占比還不到20%。
多名深圳業(yè)內(nèi)人士、資深中介告訴記者，6月以來，二手市場出現(xiàn)頻繁下降掛牌價的房源越來越多，多的調(diào)價次數(shù)到7次，調(diào)價幅度大的不乏70萬-100萬元。
這正是二手房指導價新政的威力。
有門店1個月只成交1單
6月初，南山資深中介梁姐曾收到同事發(fā)的一則信息，“重賞，業(yè)主除1個點傭金之外，單獨給業(yè)務員10萬元辛苦費。筍盤急售。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，深圳樓市之前二手高價盤多的其中一個重要原因就是一二手價格倒掛，新盤認籌銷售很踴躍，這也導致二手房價格一路上漲堅挺。但新盤要是沒能保持很強的購買力和登記數(shù)量，在價格和市場相對理性的時候，大家對二手房的價差認知就會回歸一個正常態(tài)勢。
6月，位于深圳熱門區(qū)域且是豪宅區(qū)域的寶安尖崗山一樓盤萬科都會四季，首次開盤時就遭遇棄購，認籌人數(shù)雖然超過了預售房源套數(shù)，但當時選房結(jié)束時還剩約300套房源未被認購。
“上個月門店就成交了一單。”一位深圳東部片區(qū)門店的中介小郭說。小郭或許還算幸運的，在如今的深圳樓市，三個月、半年以上沒開單的中介都能找到。
6月既是上半年的中點，也是深圳樓市一個風向標。這個月，深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)跌破了3000套，僅有2575套。而去年同期，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量是10594套。
從數(shù)據(jù)層面看，深圳二手房市場已經(jīng)進入了冷凍期。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，在高頻加碼政策下，2021年上半年深圳二手住宅市場僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近3年新低，過戶面積僅248萬平方米，調(diào)控效果十分明顯。
李宇嘉認為，深圳二手房網(wǎng)簽量如果超過3個月都低于5000套，價格可能是撐不住的。
從4月份開始，深圳二手房網(wǎng)簽量就開始一路走跌至5000套以下。據(jù)深圳中原研究中心，在慘淡的行情下，上半年深圳各區(qū)成交量都出現(xiàn)了下滑。或受二手住宅參考價新政的影響，去年大熱的之一片區(qū)寶安跌幅最大，成交量同比下滑51.3%至5197套，南山和福田的成交量跌幅也在4成左右。伴隨著低迷的成交，二手住宅均價也開始趨于穩(wěn)定。
海貝找房總經(jīng)理謝林鋒在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，市場降溫、二手價格下調(diào)，是指導價新政后應有的市場變現(xiàn)。二手房月成交量持續(xù)環(huán)比下降，一方面是大環(huán)境調(diào)控所致，導致二手房的首付成本增加，其次二手房業(yè)主的心態(tài)逐步變軟，溢價空間明顯增大，這種現(xiàn)象至少還得持續(xù)半年以上。
豪宅掛牌價下調(diào)200萬求售
成交低迷之下，深圳有些業(yè)主也逐漸扛不住了。
樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2·8指導價新政出臺后，3月份還處于觀望期，業(yè)主們心態(tài)依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報價，下調(diào)報價房源占比從41%上漲至55%，而年初這個占比還不到20%。
下調(diào)報價的房源中，6月對比1月下調(diào)占比增長排名前三的分別為福田、寶安和光明，三區(qū)均屬2020年大受關注的區(qū)域。反之，位于東部地區(qū)的龍崗、羅湖以及鹽田，業(yè)主下調(diào)報價房源占比出現(xiàn)下跌或者變化不大，說明作為剛需的搖籃，成交價與指導價之間價差不大的東部地區(qū)房源成交依然較為穩(wěn)定。
記者從深圳貝殼某業(yè)內(nèi)人士處獲悉，一名豪宅盤蔚藍海岸(詳情丨戶型圖)3期的業(yè)主從5月開始已經(jīng)4次下調(diào)掛牌價，幅度分別為100萬元、50萬元、30萬元、20萬元，合計降價幅度在200萬元。
7月9日，西麗片區(qū)一名博林天瑞的業(yè)主直接將掛牌價下調(diào)50萬元;前海的星海名城一名業(yè)主從6月初到7月初，5次下調(diào)掛牌價，從1100萬元調(diào)至1050萬元。
梁姐對記者表示，其實不少豪宅盤頻繁降低掛牌價都是因為之前掛太猛了。
“業(yè)主之前太膨脹了，這只是正?；卣{(diào)。如果是業(yè)主誠心賣的，真筍盤就算很舊也賣得很快。上個月南山幾套豪宅的成交價和掛牌價相比，基本都降了100多萬元。龍崗的熱門二手樓盤桂芳園前段時間一套房源出來降了35萬元，一兩天就成交了。”
謝林鋒認為，二手房頻繁調(diào)價主要集中在有誠意賣的業(yè)主，總體來說大家都想盡快出手或套現(xiàn)，均價上主要還是看總價，一般面積大的均價波動會大一些。目前來說，二手房基本處于以價換量狀態(tài)。買家大部分都處于觀望狀態(tài)，需求會減少，后續(xù)成交量持續(xù)下滑，價格不排除會進一步下探。
李宇嘉進一步表示，深圳二手房目前的市場行情是指導價新政后意料之中的，原來以賣房市場主導價格循環(huán)上漲的邏輯已經(jīng)改變了。最近一段時間，學位房價格的回調(diào)很大程度上讓市場對高價盤不再迷信。當市場預期開始改變時，業(yè)主發(fā)現(xiàn)當前的掛牌價不足以促進成交時就開始小幅度多次調(diào)整。尤其是一些前期加杠桿比較大的投資客，由于月供壓力比較大，此時會著急出售來緩解資金困境。
二手房的頻繁調(diào)價也意味著買賣雙方進入博弈期，成交周期拉長。樂有家數(shù)據(jù)顯示，在2019-2020年房價上揚的2年間，深圳二手房源成交周期逐漸走低。來到2021年上半年后，二手市場低迷，業(yè)主報價紛紛下調(diào)，成交周期也拉長。上半年每月房源成交周期大多在108-124天。但由于二手住宅遇冷，筍盤頻現(xiàn)，導致6月份成交周期短暫變回117天。
