受調(diào)控政策不確定及未來后市不明等因素影響，更多的房企將目光轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)。

7月21日晚，A股公司蘇寧環(huán)球(000718.SZ)(下稱“蘇寧環(huán)球”)公告稱，其全資子公司蘇寧環(huán)球健康擬收購無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞等各100%股權(quán)，合計(jì)作價(jià)3.37億元。三家標(biāo)的公司皆為醫(yī)療美容醫(yī)院，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括醫(yī)療美容等內(nèi)容。收購?fù)瓿珊?，三家醫(yī)院將成為蘇寧環(huán)球的控股子公司，納入合并報(bào)表范圍內(nèi)。

讓投資者在5月份的業(yè)績(jī)會(huì)上很是焦急的原因是，上半年醫(yī)美概念大火，早已表示布局醫(yī)美產(chǎn)業(yè)的蘇寧環(huán)球卻在2017年收購了一家醫(yī)療美容醫(yī)院后，再無更多動(dòng)作。公司股價(jià)已從年初的4元左右啟動(dòng)，在5月中旬時(shí)曾一度逼近8元，但由于缺乏實(shí)際的產(chǎn)業(yè)支撐，投資者擔(dān)憂其股價(jià)有掉頭向下的可能。

然而這則公告未能給市場(chǎng)注入一針效果顯著的“玻尿酸”。22日截至收盤，蘇寧環(huán)球漲幅為1.06%，報(bào)7.63元。

超高溢價(jià)收購

蘇寧環(huán)球此次收購的三家醫(yī)療美容醫(yī)院原在該公司的產(chǎn)業(yè)基金旗下。

2016年，蘇寧環(huán)球就切入了醫(yī)美賽道，與大股東蘇寧環(huán)球集團(tuán)合資成立了50億元的鎮(zhèn)江醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金，其持股45%;同年，該產(chǎn)業(yè)基金收購了位于北京、無錫、唐山、石家莊的4家醫(yī)療美容醫(yī)院，即包括了前述三家公司。

公告顯示，目前，三家醫(yī)美公司均由鎮(zhèn)江醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金持股99%，環(huán)球股權(quán)投資持股1%。其中，環(huán)球股權(quán)投資為蘇寧環(huán)球集團(tuán)全資子公司。

本次交易完成后，無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞將成為蘇寧環(huán)球的控股子公司，納入合并報(bào)表。此外，鎮(zhèn)江醫(yī)美產(chǎn)業(yè)基金還控股北京蘇亞醫(yī)療美容醫(yī)院有限公司。

這也就意味著，在產(chǎn)業(yè)基金中運(yùn)營(yíng)孵化了近5年的重要資產(chǎn)，終于裝入了上市公司體系。目前來看，三家公司均已實(shí)現(xiàn)盈利。

截至2020年末，無錫蘇亞實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4641萬元，凈利潤(rùn)約797萬元;唐山蘇亞實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4037萬元，凈利潤(rùn)695萬元;石家莊蘇亞營(yíng)收4333萬元，凈利潤(rùn)602萬元。中信建投研報(bào)顯示，三家公司的凈利潤(rùn)率分別為17.2%、17.2%、13.9%，處于較高水平。

值得一提的是，蘇寧環(huán)球在這筆收購中給出了超高的增值率。

公告顯示，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2021年6月30日，無錫蘇亞、唐山蘇亞、石家莊蘇亞采用收益法評(píng)估后各公司股東全部權(quán)益價(jià)值分別為1.3億元、9400萬元、1.13億元;同期，三家公司的股東全部權(quán)益賬面值分別為612.87萬元、238.5萬元、217.43萬元，增值率分別高達(dá)2021.18%、3841.3%、5097.07%。

三家公司也給出了相應(yīng)的業(yè)績(jī)承諾，2021年~2023年間，累計(jì)凈利潤(rùn)分別不低于2152萬元、2546萬元、2748萬元。若未能完成業(yè)績(jī)承諾，蘇寧環(huán)球?qū)@得業(yè)績(jī)補(bǔ)償。

中信建投地產(chǎn)分析師竺勁認(rèn)為，收購對(duì)價(jià)對(duì)應(yīng)2021年對(duì)賭業(yè)績(jī)15.66倍PE，處于合理水平。也有市場(chǎng)人士提醒，高溢價(jià)收購會(huì)形成高商譽(yù)，即便有業(yè)績(jī)補(bǔ)償，若業(yè)績(jī)承諾到期未達(dá)成，也會(huì)存在商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。

緩慢的醫(yī)美與收縮的地產(chǎn)

蘇寧環(huán)球的這筆交易，顯得有些姍姍來遲。

2016年開始布局醫(yī)美后，除了成立產(chǎn)業(yè)基金、收購了上述4家醫(yī)美醫(yī)院外，蘇寧環(huán)球還與醫(yī)療美容集團(tuán)韓國(guó)ID健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)設(shè)立了合資公司;2017年，合資公司收購了上海天大醫(yī)院90%股權(quán)，其擁有較稀缺的“面部骨骼輪廓整形技術(shù)”資質(zhì)，并納入上市公司報(bào)表。

被納入蘇寧環(huán)球體系后，這個(gè)醫(yī)美系“獨(dú)苗”的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不盡如人意。

2017~2019年，上海天大醫(yī)院分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6014.79萬元、3655.49萬元、1806.64萬元，凈利潤(rùn)分別為-494.65萬元、-1591.09萬元、-1631.95萬元。

今年7月份，在回答投資者提問時(shí)，蘇寧環(huán)球方面表示，截至2020年末，其控股的上海天大醫(yī)院尚未產(chǎn)生盈利。

在蘇寧環(huán)球緩慢布局的過程中，醫(yī)美板塊的總體表現(xiàn)卻迎來了一波高潮，Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年初至今，醫(yī)美指數(shù)漲幅逾52%。A股市場(chǎng)上，貝泰妮、愛美客、華熙生物等醫(yī)美概念股，今年以來累漲超500%、116%、99%。

蘇寧環(huán)球也在這波大漲中受益匪淺，上半年曾接連收獲多個(gè)漲停板，5月中旬時(shí)股價(jià)已從年初4元左右漲至近8元，接近翻倍。6月1日，其股價(jià)站上了11.21元的歷史高點(diǎn)。

雖然在二級(jí)市場(chǎng)上靠醫(yī)美概念大漲，但業(yè)務(wù)發(fā)展上，蘇寧環(huán)球還是離不開地產(chǎn)。2017~2020年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收在公司總營(yíng)收中所占比重皆在九成以上;其中，2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收逾40億元，同比增長(zhǎng)10.8%。

但從土地儲(chǔ)備情況看來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)蘇寧環(huán)球未來的營(yíng)收貢獻(xiàn)后繼乏力，公司收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)的意圖明顯。從2016年起，蘇寧環(huán)球已連續(xù)4年無新增土地儲(chǔ)備，僅在2020年新增并購1個(gè)項(xiàng)目。“未來公司在房地產(chǎn)方面沒有大的投資計(jì)劃。”蘇寧環(huán)球表示。

今年，蘇寧環(huán)球還因退地產(chǎn)生了一筆不小的損失。蘇寧環(huán)球于2021年2月份退還了安徽蕪湖一宗未開發(fā)的商辦地塊，產(chǎn)生的損失金額約為2.7億元。該公司在機(jī)構(gòu)調(diào)研中解釋，對(duì)于這筆損失，最終“按審計(jì)的要求損失計(jì)提在了2020年度。”年報(bào)顯示，蘇寧環(huán)球在2020年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約10.38億元，同比下滑15.66%。

但蘇寧環(huán)球并不打算將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離出上市公司體系，而是要“吃老本”，以此作為醫(yī)美布局的資金來源。

“公司主業(yè)房地產(chǎn)，近幾年每年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)在十個(gè)億以上，公司擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，預(yù)期未來公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面仍能夠提供穩(wěn)定的利潤(rùn)和資金支持。”蘇寧環(huán)球表示，根據(jù)公司 2020年年報(bào)，其合并可分配利潤(rùn)還有44.85億元，疊加規(guī)模為50億元的產(chǎn)業(yè)基金，“未來可動(dòng)用的投資資金將有百億元以上的規(guī)模，可以完全覆蓋醫(yī)美投資資金需求。”

首創(chuàng)證券測(cè)算，蘇寧環(huán)球項(xiàng)目總體貨值約600億元;由于項(xiàng)目獲取時(shí)間較早，地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率水平高于行業(yè)均值，疊加相關(guān)城市政策，2020年其地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為62.9%。

盡管資金充裕，但目前沒有跡象表明蘇寧環(huán)球有進(jìn)一步的較大動(dòng)作。在調(diào)研中被問到并購情況時(shí)，蘇寧環(huán)球僅表示目前成立了并購團(tuán)隊(duì)。

收購消息為蘇寧環(huán)球帶來的利好影響有限。今年6月份以來，隨著醫(yī)美概念的降溫，蘇寧環(huán)球的股價(jià)也步入下行通道。截至22日收盤時(shí)，蘇寧環(huán)球漲幅為1.06%，報(bào)7.63元/股，距6月初超過11元/股的高點(diǎn)有不小的差距。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 房企 收購 醫(yī)美醫(yī)院