據(jù)市場(chǎng)報(bào)道，被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超過(guò)年銷(xiāo)售金額的40%。
這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。上述消息被一些房企確認(rèn)。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果嚴(yán)格執(zhí)行此“定量政策”，對(duì)于行業(yè)而言，無(wú)疑是一項(xiàng)重大利空，以往憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展的房企們的“七寸”將被摁住。
消息放出四天前的7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正指出，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)‘三線(xiàn)四檔’融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。”當(dāng)日，住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)亦表態(tài)，“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線(xiàn)四檔融資管理規(guī)則”“加強(qiáng)住房、土地和金融信貸政策協(xié)調(diào)”。
四天后，市場(chǎng)很快有了響應(yīng)。
告別“滾雪球”模式
“房企“滾雪球”式的發(fā)展模式將在行業(yè)內(nèi)沒(méi)有生存空間。”針對(duì)上述消息，一位上市房企的觀察人士表示。
事實(shí)上，早在2020年8月20日，住建部、央行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，央行、住建部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。具體內(nèi)容包括剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1等規(guī)則。這一規(guī)則被房地產(chǎn)人士稱(chēng)為“三道紅線(xiàn)四檔兩觀察”。
彼時(shí)，拿地銷(xiāo)售比是“兩個(gè)觀察”指標(biāo)之一，如果近一年拿地銷(xiāo)售比高于40%或連續(xù)三年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，房企需要對(duì)拿地資金來(lái)源做解釋。而此次直接要求房企拿地銷(xiāo)售比不得超過(guò)40%，預(yù)示著“兩觀察”指標(biāo)或?qū)⒄降巧蠚v史舞臺(tái)。
40%拿地金額占比上限，在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，大大限制了房企運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿和高周轉(zhuǎn)來(lái)做大規(guī)?；剞D(zhuǎn)空間，對(duì)于地方政府土地出讓金收入的負(fù)面影響也是必然的，但總體而言有利于房企財(cái)務(wù)運(yùn)行與現(xiàn)金流回歸到安全穩(wěn)健區(qū)間。
另一位房地產(chǎn)金融人士表示，這一監(jiān)管政策的設(shè)置，短期內(nèi)無(wú)疑于直接抓住了房企融資的“七寸”。根據(jù)“三道紅線(xiàn)四檔兩觀察”政策，房企的有息負(fù)債增速與金融穩(wěn)定評(píng)價(jià)結(jié)果相結(jié)合，從控規(guī)模、降杠桿等方面發(fā)力，將有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展韌性。
不難發(fā)現(xiàn)，“三道紅線(xiàn)四檔兩觀察”政策，除了拿地銷(xiāo)售比政策外，其他都是財(cái)務(wù)要求、對(duì)房企現(xiàn)金流與負(fù)債安全的保證。而只有拿地銷(xiāo)售比這條是堵住房企發(fā)展的快速路，意味著開(kāi)發(fā)商不能高杠桿、快周轉(zhuǎn)，以規(guī)模效應(yīng)撬動(dòng)房企“大躍進(jìn)“。
房企已嗅到變化
這或是對(duì)房企們的一次集體“限速”。最先嗅到政策變動(dòng)的是房企，房企拿地銷(xiāo)售比在上半年已經(jīng)發(fā)生了變化。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值降至29.3%，低于40%紅線(xiàn)。2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個(gè)百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度明顯下降。當(dāng)然，并不是所有房企都放緩了拿地速度。更準(zhǔn)確地講，上半年房企拿地規(guī)模變動(dòng)開(kāi)始逐漸分化。來(lái)自?xún)|翰智庫(kù)的數(shù)據(jù)亦能佐證這一變化。億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)15家公布數(shù)據(jù)的房企顯示，15家房企中，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地和保利發(fā)展4家拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40%，分別為103%、62%、54%、42%。
4家房企的共同點(diǎn)是截至2020年底其“三道紅線(xiàn)”均處于“綠檔”，且國(guó)企央企的屬性讓其在融資端具備優(yōu)勢(shì)。億翰智庫(kù)研究機(jī)構(gòu)分析指出，買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%的限制條件，短期內(nèi)無(wú)疑于限制了房企的擴(kuò)張速度與拿地?zé)崆?，但長(zhǎng)期來(lái)看可以建立起房企更健康更有序的發(fā)展機(jī)制，并輔助“房住不炒”基調(diào)的平穩(wěn)運(yùn)行。上述政策一旦落地，勢(shì)必對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房企的拿地策略產(chǎn)生影響。
如何降低拿地銷(xiāo)售比，房企在規(guī)則內(nèi)拿更多地?一位研究機(jī)構(gòu)人士分析，一是部分房企可能會(huì)繼續(xù)下沉潛力三四線(xiàn)，因?yàn)槭苄袠I(yè)政策調(diào)控影響，一二線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)熱度較高，整體拿地成本較高。而三四線(xiàn)城市地價(jià)則相對(duì)較低，利潤(rùn)空間顯著更大。二是采取政企合作模式，B2G模式將是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的一大發(fā)展方向。一方面，房企直接與地方政府接洽，以勾地等方式獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資格，能夠有效的控制拿地成本，拿到更便宜的地，提升項(xiàng)目毛利率，有利于直接降低拿地與銷(xiāo)售比。
“但無(wú)論如何，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式在房地產(chǎn)行業(yè)里越來(lái)越行不通了。未來(lái)，要想在行業(yè)內(nèi)立足，還是要回歸到產(chǎn)品本位。”上述上市房企的觀察人士表示。
