在一線城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的同時(shí)，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調(diào)控，通過(guò)制定政策的方式限制房?jī)r(jià)跌幅。

據(jù)《時(shí)代周報(bào)》，近日，長(zhǎng)三角首張“限跌令”落地!

江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰并非第一座出臺(tái)“限跌令”的城市。在此之前，昆明、岳陽(yáng)、惠州、唐山等城市先后出臺(tái)類(lèi)似政策。

“限跌令”折射的是部分非熱點(diǎn)三四線城市在強(qiáng)調(diào)控之下成交持續(xù)低迷，而房企在“三道紅線”等政策的約束下，資金壓力逐漸顯現(xiàn)，“以價(jià)換量”是他們的對(duì)策。但是在“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，“限跌”又是另一道坎，房地產(chǎn)市場(chǎng)也由此進(jìn)入了雙向調(diào)控時(shí)代。

成交低迷下的應(yīng)對(duì)之策

“限跌令”是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下的另類(lèi)調(diào)控政策，其目的同樣是防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

專(zhuān)家稱(chēng)，“此類(lèi)限跌令，是直接對(duì)應(yīng)了房企經(jīng)營(yíng)壓力增大、市場(chǎng)去庫(kù)存環(huán)境惡化等情況。通過(guò)惡意降價(jià)進(jìn)行違規(guī)競(jìng)爭(zhēng)，顯然不可行。所以此類(lèi)嚴(yán)控惡意降價(jià)，本身不代表政府不允許房?jī)r(jià)下跌，而代表不允許借降價(jià)來(lái)干擾市場(chǎng)秩序。”

如果從發(fā)布“限跌令”的城市來(lái)看，也可以發(fā)現(xiàn)，“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，它只發(fā)生在庫(kù)存較高、去化較難的城市。

以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年8月份江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%;

此外，截至2021年9月1日，可售房屋38170套;其中可售住宅21951套。按目前去化速度來(lái)看，全市住宅去化周期大約在28個(gè)月左右。

去化速度較慢，房企為了盡快回籠資金采取以價(jià)換量的方式，也是理所應(yīng)當(dāng)。

在四線城市操盤(pán)一個(gè)中型項(xiàng)目的李林告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在的市場(chǎng)，能夠賣(mài)出去就是很好了。我們隔壁項(xiàng)目，差不多快交房了，現(xiàn)在也就賣(mài)了幾十套。(他們)為什么不降價(jià)呢，因?yàn)榻祪r(jià)了可能會(huì)虧很多，更重要的是，降了也可能賣(mài)不出去。”

這是許多三四線城市目前的現(xiàn)狀。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“很多項(xiàng)目，特別是資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，打折力度很大，對(duì)周邊項(xiàng)目的定價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)都造成了影響，導(dǎo)致其他項(xiàng)目也不得不跟隨降價(jià)，所以就導(dǎo)致地區(qū)房?jī)r(jià)下跌。”

李宇嘉續(xù)稱(chēng)，“原來(lái)很多地方都規(guī)定，開(kāi)發(fā)商的新房備案價(jià)格是一房一價(jià)的，在價(jià)格的15%以內(nèi)自由調(diào)整，超過(guò)了這個(gè)范圍就要重新備案。但是由于現(xiàn)在很多項(xiàng)目在進(jìn)行促銷(xiāo)，其跌幅就超過(guò)了這個(gè)比例，依照規(guī)定來(lái)講是應(yīng)被禁止的。”

不僅是市場(chǎng)環(huán)境不好，房企當(dāng)前面對(duì)的現(xiàn)實(shí)壓力也不小。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)就分析認(rèn)為，“降價(jià)背后，體現(xiàn)的是房企集中償債壓力較大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到1.2萬(wàn)億，月均超過(guò)1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降1.34%，較2020年下降1.23%。調(diào)控的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，房企都把降低負(fù)債，優(yōu)化三道紅線當(dāng)做首要戰(zhàn)略。”

還未交房就已經(jīng)損失30萬(wàn)!有業(yè)主“舉報(bào)”房企惡意降價(jià)

“限跌令”是“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”下的必然選擇。

某房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從房?jī)r(jià)的角度看，類(lèi)似限跌令是有非常好的導(dǎo)向的。無(wú)序下跌容易引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，搞亂市場(chǎng)交易。從實(shí)際過(guò)程看，一些攪局者破壞了市場(chǎng)交易秩序，導(dǎo)致交易的正常環(huán)節(jié)破壞，本身確實(shí)需要管控。

若不實(shí)施“限跌令”，任由房?jī)r(jià)下跌，會(huì)帶來(lái)一些負(fù)面的影響。專(zhuān)家指出，“如果房企無(wú)序降價(jià)，可能會(huì)引起業(yè)主的反對(duì)，造成很多新的情況和問(wèn)題。此外，如果房企無(wú)序降價(jià)，也會(huì)干擾營(yíng)銷(xiāo)秩序，對(duì)于同類(lèi)房企的業(yè)務(wù)開(kāi)展會(huì)有沖擊。”

這樣的現(xiàn)象的確在全國(guó)各地時(shí)有發(fā)生。某頭部房企近期為了回籠資金，在多座城市采取以價(jià)換量的方式，有業(yè)主還未交房就已經(jīng)一年損失30萬(wàn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，鄭州、內(nèi)蒙古等城市，均有購(gòu)買(mǎi)該房企期房的業(yè)主留言稱(chēng)希望這種行為被整治。

有市民更是在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板中“訴苦”，得到當(dāng)?shù)卣幕貞?yīng)。

“限跌令”意在市場(chǎng)維穩(wěn)

在這樣的市場(chǎng)背景下，“限跌令”的出臺(tái)有其必要性，也可以看作是常規(guī)調(diào)控行為。

李宇嘉分析認(rèn)為，“限制房?jī)r(jià)下跌是常規(guī)調(diào)控行為，其穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用主要是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)下跌會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成影響，在跌幅較大的時(shí)候，品質(zhì)比較好的盤(pán)也很難賣(mài)出去，這不利于市場(chǎng)和市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。同時(shí)，后續(xù)也會(huì)影響地價(jià)的穩(wěn)定，會(huì)對(duì)土地的正常出讓造成一定影響。所以從這個(gè)角度來(lái)講，限制房?jī)r(jià)下跌是必須要做的，每次樓市回調(diào)的時(shí)候都會(huì)出現(xiàn)這種情況，這不奇怪。”

如果不對(duì)這樣的無(wú)序行為加以調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到一定的沖擊。

“如果不實(shí)施限跌令，任由開(kāi)發(fā)商降價(jià)，可能會(huì)造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項(xiàng)目會(huì)先啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略使價(jià)格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣(mài)不出去，這是不公平的;其次，拿地時(shí)間早、地價(jià)較低的開(kāi)發(fā)商能夠承受更大幅度的價(jià)格下跌，而對(duì)于很多近期拿了高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商、給當(dāng)?shù)毓卜?wù)配套做出巨大貢獻(xiàn)的開(kāi)發(fā)商，這是不公平的。”李宇嘉指出。

需要指出的是，“限跌令”雖在一定程度上能夠穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和發(fā)展，但是，非熱點(diǎn)三四線城市未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展，依然應(yīng)該謹(jǐn)慎使用。

宋紅衛(wèi)稱(chēng)，“下半年市場(chǎng)下跌的程度取決于行業(yè)資金面。房企的融資端基本已經(jīng)鎖死，下半年房企自救主要靠銷(xiāo)售回款。當(dāng)前銷(xiāo)售最大問(wèn)題不在于缺乏購(gòu)買(mǎi)力，而在于居民的按揭貸款受限。尤其是大部分核心城市主力群體是置換型的改善需求，由于房子賣(mài)不掉，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)新房也受到影響。”

關(guān)鍵詞： 宏觀調(diào)控 限跌令 房地產(chǎn) 維權(quán)