眾所周知，在過去二十多年里，房價(jià)總體是一路上漲，在很多城市，房價(jià)在過去20年里上漲了十幾倍甚至幾十倍，全國平均房價(jià)都上漲了4倍之多。那么為什么房價(jià)能夠一直保持上漲呢?其實(shí)，根本原因還是過去我們國家的住房缺口太大，住房資源供不應(yīng)求。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在1978年我們國家城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有3.6平方米，并且全國有869萬戶的住房缺口，占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)的47.5?？梢钥闯?，那時(shí)我們國家的住房缺口是非常大的。在1998年國家停止住房分配制度、住宅全面商品化之后，人們對住房的需求全面放開，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速發(fā)展。但是在往后的20多年里，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，我們國家城鎮(zhèn)化建設(shè)也在快速推進(jìn)，每年大約有近2000萬農(nóng)村人口流入城市。大量人口的流入，對住房形成了巨大的需求，人口也是支撐房價(jià)持續(xù)不斷上漲的基礎(chǔ)。
房價(jià)的不斷上漲，讓房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了我們國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在過去二十多年里，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，拉動(dòng)著各地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。就算是現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)依然是很多城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和房價(jià)持續(xù)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)行業(yè)帶來的弊端也越來越明顯。比如高房價(jià)嚴(yán)重影響了居民的正常生活，還比如不健康的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展給經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了隱患等等。目前很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都表示，隨著房價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)對其他經(jīng)濟(jì)造成了很大擠壓，房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)是弊大于利。而目前房地產(chǎn)行業(yè)最明顯的問題就是房價(jià)太高，高到已經(jīng)嚴(yán)重影響居民的正常生活和幸福感。
由于每個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)和人均收入水平不同，所以不能僅僅用房價(jià)的數(shù)字來形容房價(jià)的高低。在國際上，一般都用房價(jià)收入比來判斷房價(jià)的高低。也就是一套房子的總房價(jià)除以一個(gè)家庭一年的總收入得出來的數(shù)值，數(shù)值越大，說明房價(jià)越高。根據(jù)上海易居研究院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國100城和全國50城的平均房價(jià)收入比分別為9.2和13.3，其中北京、深圳和廈門這3個(gè)城市的平均房價(jià)收入比更是超過了30。也就是說，如果是生活中全國50城的家庭，一個(gè)家庭購一套房子，需要整個(gè)家庭不吃不喝工作13.3年。從這些數(shù)字就可以很直觀地看出，目前我們國家很多城市的房價(jià)真的非常高，普通工薪階級(jí)買房子非常困難，就算買了房子，也將面臨巨大的房貸壓力。
那么，為什么房價(jià)收入比已經(jīng)這么高了，大部分都已經(jīng)買不起房子了，房價(jià)還能繼續(xù)上漲呢?其實(shí)這是因?yàn)橥顿Y客一直在炒作房產(chǎn)。普通人買不起房子，而投資客卻可以投資多套房子，這導(dǎo)致就算真正的剛需買不起房子，房子還是一樣供不應(yīng)求，房價(jià)也因此可以持續(xù)不斷上漲。而隨著樓市的炒作現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，房子也已經(jīng)慢慢脫離了居住屬性，完全成為了一個(gè)投資產(chǎn)品。另外，現(xiàn)如今我們國家的住房資源已經(jīng)過剩了，不僅全國96.86%的城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)有了房子，并且戶均超過1.5套，有40%的城鎮(zhèn)家庭有2套及以上的房子。由于炒房客囤積了大量房產(chǎn)，所以大量房產(chǎn)被空置了。根據(jù)2017年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2016年全國住宅總體空置率就在22%，現(xiàn)在只會(huì)更高了。
面對不斷上漲房價(jià)和大量住房被空置，國家從2016年9月份開啟樓市調(diào)控模式，重點(diǎn)打擊樓市炒作。隨著最近幾年樓市調(diào)控政策的持續(xù)不斷收緊，最近幾年房價(jià)上漲的勢頭已經(jīng)慢慢被遏制了下來。特別是最近一兩年，在金融調(diào)控政策下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈都非常緊張，不僅有住建部和央行的“三條紅線”新規(guī)，同時(shí)還有銀監(jiān)會(huì)的“限貸令”。這些金融調(diào)控政策，讓房企們的資金鏈越來越緊張，也導(dǎo)致二手房的流動(dòng)性越來越差。對此，一些資金鏈緊張的房企和二手房業(yè)主已經(jīng)開始選擇降價(jià)賣房子了。但是對目前樓市行情了解的人應(yīng)該都知道，就算目前房價(jià)有所下跌，但是大部分城市的房價(jià)也在非常高的位置，因?yàn)榍皫啄攴績r(jià)漲得太高，現(xiàn)在只是稍微回調(diào)一點(diǎn)而已。一邊是剛需買不起這么高房價(jià)房子，一邊是房企和二手房業(yè)主賣不掉房子。
對于開發(fā)商來說，他們不能大幅降價(jià)是因?yàn)樗麄冐?fù)債率太高，如果房價(jià)降低太多，房企就會(huì)面臨資不抵債的情況。而對于投資客來說，很多投資客還堅(jiān)信房價(jià)只是短暫回調(diào)，并且他們持有房產(chǎn)的成本很低，最多現(xiàn)在不繼續(xù)投資房產(chǎn)了，他們還囤積著大量房產(chǎn)。也正是這些原因，才導(dǎo)致目前房價(jià)依然很難下跌。對于這種現(xiàn)象，原住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興提供了解決方案：要建立完善的打擊炒房客和炒房團(tuán)的政策體系和稅收制度。其實(shí)，仇保興新方案目的也很明確，就是通過增加稅收，來增加持有房產(chǎn)成本，這樣就可以變相降低持有房產(chǎn)的收益，甚至還會(huì)導(dǎo)致持有房產(chǎn)虧本。目前房價(jià)走勢在樓市調(diào)控政策下已經(jīng)非常穩(wěn)定了，也就是投資房產(chǎn)的收益也已經(jīng)越來越低。如果持有房產(chǎn)的成本再大幅上漲，就會(huì)逼迫投資客拋售自己手中的房產(chǎn)。隨著大量房產(chǎn)流入樓市，房價(jià)就會(huì)慢慢出現(xiàn)下跌，直到回歸合理水平。
對于稅收，仇保興不僅建議出臺(tái)房產(chǎn)稅，同時(shí)還建議要出臺(tái)空置稅，并且仇保興還認(rèn)為空置稅可以有效打擊樓市炒作。這是因?yàn)橥顿Y客投資的房子，為了以后能夠賣出更高的價(jià)格，一般都會(huì)將房子空置，只有準(zhǔn)新房才能賣出高價(jià)錢。而出臺(tái)空置稅，就可以大幅增加投資客持有房產(chǎn)的成本。在國際上，像法國、澳大利亞、加拿大、荷蘭和英國等國家都出臺(tái)了空置稅，并且稅收非常高，有效解決了住房空置的問題。就比如荷蘭，如果房子空置1年以上，就允許其他低收入人群居住;還比如法國，住宅空置逾1年須繳交樓價(jià)的10%為空置稅，第2年增加到樓價(jià)的12.5%，第3年為15%……?？梢钥闯觯@些國家針對空置房的征稅非常高，當(dāng)?shù)鼐用褡匀徊桓覍⒎孔涌罩?。如果我們國家也出臺(tái)了類似的空置稅，那么空置房問題將會(huì)被很快解決，投資客要么賣掉房子，要么將房子出租出去。這樣不僅解決了高房價(jià)問題，同時(shí)也可以有效降低房子的租金。
總結(jié)：其實(shí)，不管是房產(chǎn)稅、空置稅還是房東稅，都可以提高投資客持有房產(chǎn)的成本，有效打擊樓市炒作。最近一段時(shí)間以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息越來越多了，很多專家和學(xué)者都預(yù)測，房產(chǎn)稅大概率會(huì)在未來5年內(nèi)出臺(tái)。因此，目前的樓市留給投資客的時(shí)間已經(jīng)不多了，對于持有房產(chǎn)比較多的人，是時(shí)候考慮賣掉多余的房子了。隨著“房住不炒”慢慢深入人心，未來的樓市已經(jīng)越來越不再適合投資客生存了。
對于空置稅和房產(chǎn)稅，你有什么看法?
