你所在城市的房?jī)r(jià)是漲是跌?
對(duì)于房?jī)r(jià)的印象，你是否還停留在“一直漲”中?
實(shí)際上，隨著“房住不炒”越來(lái)越深入人心，樓市的天平正在發(fā)生傾斜，甚至有些城市開(kāi)始為房?jī)r(jià)下跌而煩惱，正在通過(guò)制定政策的方式限制房?jī)r(jià)跌幅。
多地喊話(huà)房企：“房?jī)r(jià)別跌了!”
相比于一線(xiàn)城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策讓樓市退燒，部分三四線(xiàn)城市正在迎接“逆向”調(diào)控。
8月21日，湖南岳陽(yáng)發(fā)文規(guī)定商品房銷(xiāo)售的實(shí)際成交價(jià)格既不能高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，成為了第一個(gè)推出“限跌令”的城市。
8月31日，江蘇縣級(jí)市江陰也對(duì)樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷(xiāo)、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。
江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因?yàn)樵摰貫榻?jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，一個(gè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)體量甚至高過(guò)了中西部地區(qū)的很多地級(jí)市。
備受關(guān)注的還有河北唐山。有媒體報(bào)道，唐山市政府在8月中旬約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，旨在打壓惡意降價(jià)，保持市場(chǎng)健康平穩(wěn)。而一年前，唐山還是樓市熱門(mén)城市，曾因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快被主管部門(mén)約談。
據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，近段時(shí)間還有沈陽(yáng)、菏澤、昆明、惠州、桂林等地發(fā)布了類(lèi)似“限跌令”政策。樓市的下半年開(kāi)局，似乎就出現(xiàn)了像過(guò)山車(chē)一樣的急轉(zhuǎn)。
不是“不能降”，而是“別瞎降”
房?jī)r(jià)下降在很多人眼里本應(yīng)是好事，那為何亟需遏制這種情況呢?梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)布房?jī)r(jià)“限跌令”的大都以二線(xiàn)及三、四線(xiàn)城市為主，且大都經(jīng)歷了樓市成交量的持續(xù)下滑。
以江陰為例，據(jù)江陰510房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月份江陰全市商品房成交975套，其中住宅成交780套，環(huán)比下跌22.92%。
從總體看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控的持續(xù)加碼下，8月66城新房市場(chǎng)成交量環(huán)比持續(xù)下滑，8月單月僅一線(xiàn)城市成交量保持2成增長(zhǎng)，二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市成交量均不及去年同期。
“‘限跌令’是直接對(duì)應(yīng)了房企經(jīng)營(yíng)壓力增大、市場(chǎng)去庫(kù)存環(huán)境惡化等情況。通過(guò)惡意降價(jià)進(jìn)行違規(guī)競(jìng)爭(zhēng)，顯然不可行。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企為了盡快回籠資金采取以?xún)r(jià)換量的方式可以理解，但部分房企打起價(jià)格戰(zhàn)的主意就值得警惕了。嚴(yán)控惡意降價(jià)不代表政府不允許房?jī)r(jià)下跌，而是不允許借降價(jià)來(lái)干擾市場(chǎng)秩序。
“如果房企無(wú)序降價(jià)，可能會(huì)引起業(yè)主的反對(duì)，造成很多新的情況和問(wèn)題，類(lèi)似砸售樓處的現(xiàn)象。同時(shí)，如果房企無(wú)序降價(jià)，則會(huì)干擾營(yíng)銷(xiāo)秩序，對(duì)于同類(lèi)房企的業(yè)務(wù)開(kāi)展會(huì)有沖擊。”
其實(shí)，房?jī)r(jià)“限跌令”也不是新鮮事。每次樓市回調(diào)，開(kāi)發(fā)商中都會(huì)涌現(xiàn)“降價(jià)潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出臺(tái)類(lèi)似限制政策，也主要是以部分三四線(xiàn)城市為主。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“如果不實(shí)施限跌令，任由開(kāi)發(fā)商降價(jià)，可能會(huì)造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項(xiàng)目會(huì)先啟動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略使價(jià)格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣(mài)不出去，這是不公平的。”
“其次，拿地時(shí)間早、地價(jià)較低的開(kāi)發(fā)商能夠承受更大幅度的價(jià)格下跌，而對(duì)于很多近期拿了高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商、給當(dāng)?shù)毓卜?wù)配套做出巨大貢獻(xiàn)的開(kāi)發(fā)商，是不公平的。”李宇嘉說(shuō)。
在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，“限跌令”防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)前樓市已進(jìn)入雙向調(diào)控時(shí)代，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下“穩(wěn)”字當(dāng)頭，防止大漲和防止大跌并存。
說(shuō)回鄭州，今年以來(lái)，鄭州新房的成交量從4月以來(lái)，連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，8月份的成交量?jī)H有7539套。
裁員、減薪，目前已成為鄭州各大房企的普遍現(xiàn)象，據(jù)了解，鄭州房企中能夠如期發(fā)放全額工資的不足10%。
還有那遍地開(kāi)花的特價(jià)房：鄭西美的7600、鄭南建業(yè)6499、管南綠地8000......
這些現(xiàn)象無(wú)不在說(shuō)明：鄭州樓市，確實(shí)降溫了。
但是鄭州的情況與那些發(fā)布“限跌令”的城市還不大相同，鄭州樓市的低迷主要是由于澇疫雙災(zāi)的影響，加之8月本身就是傳統(tǒng)樓市淡季，成交量降低也算是情理之中。
并且，鄭州的降價(jià)房多數(shù)分布在郊區(qū)或者四環(huán)邊配套不全的區(qū)域，位置好、配套好的樓盤(pán)依舊沒(méi)有降價(jià)，主城區(qū)大多項(xiàng)目?jī)r(jià)格依舊堅(jiān)挺。
通俗點(diǎn)說(shuō)就是：降價(jià)的樓盤(pán)你都不想買(mǎi)，你想買(mǎi)的樓盤(pán)都沒(méi)有降價(jià)。
至于淡季+雙災(zāi)之后，市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加劇，會(huì)有不少樓盤(pán)相繼推出搶客大招，成交量止跌回升可期。
