條例截圖

《四川省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已由四川省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于2021年9月29日修訂通過，將于2022年5月1日起施行。

《條例》共九章106條，涵蓋了物業(yè)服務(wù)區(qū)域及設(shè)施，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任等內(nèi)容。

《條例》里哪些內(nèi)容與市民的小區(qū)生活息息相關(guān)?我們一起來了解一下!

物業(yè)需保障建設(shè)停車充電與換電設(shè)施

當(dāng)前，新能源汽車保有量持續(xù)上升，在小區(qū)停車位上安裝充電樁，是不少業(yè)主的現(xiàn)實需求。為此，《條例》第十六條特別規(guī)定：新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置機(jī)動車、非機(jī)動車專用停放車位(庫)，依據(jù)新能源發(fā)展規(guī)劃和業(yè)主需要，為安裝停車充電基礎(chǔ)設(shè)施預(yù)留場地、空間，配置相應(yīng)的接入條件。已建成有條件的物業(yè)可以根據(jù)業(yè)主需要按照標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范要求，經(jīng)業(yè)主共同決定，逐步改造建設(shè)停車充電與換電設(shè)施。

物管不能想干嘛就干嘛 這14項事項得由業(yè)主共同決定

《條例》明確了業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

規(guī)定這十四項事項要有業(yè)主共同決定。具體包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;制定和修改管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設(shè)備;物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分與調(diào)整;實施自行管理;物業(yè)費(fèi)調(diào)整;設(shè)立業(yè)主代表大會以及確定其職責(zé);有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

《條例》提出，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。其中，上述第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。而其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

首次業(yè)主大會怎么開?《條例》有這些規(guī)定

《條例》還規(guī)定，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會，符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上;首套房屋交付已滿二年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之二十以上;前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十日或者前期物業(yè)服務(wù)合同依法解除的。

分期開發(fā)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，先期開發(fā)建設(shè)的區(qū)域內(nèi)交付使用的物業(yè)符合前款規(guī)定條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。但是，業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不設(shè)立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會開不了怎么辦?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面報告，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告。若建設(shè)單位未按時書面報告設(shè)立業(yè)主大會的，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面申請，并提供業(yè)主身份證明材料。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到設(shè)立業(yè)主大會的書面報告或者書面申請后十日內(nèi)，向商品房銷售主管部門、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人核實是否符合召開首次業(yè)主大會會議的情形。符合的，應(yīng)當(dāng)在收到書面報告或者書面申請后三十日內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議;不符合的，應(yīng)當(dāng)告知原因，并在該物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示。籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)印章。

籌備組一般由業(yè)主代表和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)(村)黨組織、居(村)民委員會、轄區(qū)公安派出所、建設(shè)單位代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)業(yè)主自薦或者推薦確定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公示?；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居(村)民委員會代表擔(dān)任。

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對籌備組籌備工作和召開首次業(yè)主大會會議給予配合，不得阻擾。

另外，首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會會議的，縣(市、區(qū))人民政府可以給予補(bǔ)助。

業(yè)委會職責(zé)明確 若有違規(guī)業(yè)主可聯(lián)名罷免

關(guān)于業(yè)主委員會，《條例》明確， 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，五人至十五人單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，具體任期由業(yè)主大會決定。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以從下列渠道籌集工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼用于業(yè)主委員會開展工作：共有部分經(jīng)營收益;全體業(yè)主共同交納;業(yè)主自愿捐贈等其他方式。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益;召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會履職情況;制定業(yè)主委員會財務(wù)、印章、會議等管理制度，并建立相關(guān)檔案;擬定共有部分經(jīng)營方案和共有資金使用與管理辦法并提請業(yè)主共同決定;擬定物業(yè)服務(wù)人選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主共同決定;代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與退出的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;支持、配合居(村)民委員會依法履行職責(zé)，接受社區(qū)(村)黨組織、居(村)民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督;監(jiān)督管理規(guī)約的實施;法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

《條例》提出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門自收到投訴或者發(fā)現(xiàn)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)依法作出處理決定，并通告全體業(yè)主。

經(jīng)專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會部分成員的書面建議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到罷免建議之日起三十日內(nèi)提請業(yè)主大會表決。業(yè)主委員會未按時提請業(yè)主大會表決的，提出罷免建議的業(yè)主可以請求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期召開業(yè)主大會會議;逾期未召開的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開。業(yè)主可以依照前款規(guī)定，向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出罷免業(yè)主委員會全體成員的書面建議，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。

物業(yè)服務(wù)人不得泄露業(yè)主信息，也不能強(qiáng)制業(yè)主刷指紋、刷臉進(jìn)入小區(qū)

在《條例》中，還明確了物業(yè)服務(wù)人的禁止行為。具體包括：違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擅自設(shè)置收費(fèi)項目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動;挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益;抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、電梯檢測維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用;泄露業(yè)主信息;強(qiáng)制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備;采取停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi);與業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益;其他損害業(yè)主合法權(quán)益的情形。

《條例》還明確，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

共有部分收益該歸誰?設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶進(jìn)行管理

《條例》提出，利用共有部分開展經(jīng)營活動，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)入該賬戶。共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。

《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。

《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有部分收益的，責(zé)令改正，所得收益退還全體業(yè)主，并處所得收益二倍以下罰款;抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的維修資金、電梯檢測維修費(fèi)用以及業(yè)主共同支付的其他費(fèi)用的，責(zé)令改正，沒收違法所得，依法賠償相關(guān)損失，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;采用停止供水、供電、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)的，責(zé)令立即改正，給予警告，并處二萬元以上五萬元以下罰款。

在小區(qū)公共區(qū)域違規(guī)停放或為電動自行車充電 將被處罰

《條例》規(guī)定，在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，用電梯轎廂運(yùn)載電動自行車的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處警告或者五百元以下罰款。

(四川新聞網(wǎng) 記者 陳淋)

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