中資地產(chǎn)美元債扎堆爆雷之后，三大國際評級機(jī)構(gòu)輪番上陣，大規(guī)模地下調(diào)房企評級。
穆迪官網(wǎng)顯示，10月18-19日，多家房企遭到集中“狙擊”，評級發(fā)生變動或有變動預(yù)期的房企至少達(dá)到19家，包括禹洲、中國奧園、合生創(chuàng)展、綠地、陽光城等。截至發(fā)稿時(shí)，這一數(shù)字仍在不斷更新中。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，評級出現(xiàn)“異動”并非近期的事情。今年以來，調(diào)控政策出臺及市場行情遇冷，致使出現(xiàn)評級下調(diào)的房企數(shù)量激增。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評級行動累計(jì)達(dá)到90余次，超過去年全年的兩倍。
不過，隨著政策持續(xù)收緊和市場下行，下半年的融資和銷售困難加劇使得房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)變高，評級下調(diào)行動也因此變得更為密集。值得一提的是，10月4日花樣年宣布美元債違約是一個標(biāo)志性的事件，由于該事件的發(fā)生出乎市場意料，房企遭遇評級下調(diào)的頻次達(dá)到了新的高潮。
19家房企評級或展望遭“唱空”
根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，10月18-19日短短兩天時(shí)間，國內(nèi)房企主體或相關(guān)債券信用評級遭到了國際評級機(jī)構(gòu)穆迪的集中“狙擊”，涉及房企數(shù)量至少達(dá)到19家，包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽、寶龍、融信、綠地、中梁、富力、祥生等。
穆迪的此次評級行動基本為下調(diào)主體或相關(guān)債券信用評級，部分房企盡管評級暫時(shí)不變，但也遭到了評級展望的下調(diào)，或被列入可能發(fā)生評級下調(diào)的觀察名單，其中少數(shù)房企同時(shí)遭到了主體信用評級、債券信用評級和評級展望的下調(diào)。
以綠地為例，穆迪在10月18日下調(diào)了其旗下兩大房地產(chǎn)平臺的相關(guān)評級，包括綠地控股集團(tuán)有限公司(下稱“綠地控股”)及綠地香港控股有限公司(下稱“綠地香港”)。其中，綠地控股的主體評級即公司家族評級由“Ba1”下調(diào)至“Ba2”，而綠地香港則從Ba2下調(diào)至Ba3。
與此同時(shí)，穆迪將綠地全球投資有限公司的中期票據(jù)計(jì)劃的高級無抵押債務(wù)評級從“(P)Ba2”下調(diào)至“(P)Ba3”，高級無抵押票據(jù)評級從“Ba2”下調(diào)至“B”;綠地香港的中期票據(jù)計(jì)劃的高級無抵押債務(wù)評級從“(P)Ba3”下調(diào)至“(P)B1”，高級無抵押美元票據(jù)評級從“Ba3”下調(diào)至“B1”。
穆迪在其公告中補(bǔ)充道，這些評級已被同時(shí)列入進(jìn)一步下調(diào)的觀察名單，而評級被列入下調(diào)觀察名單前，上述評級展望為負(fù)面。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，上述等級代表了房企發(fā)生債務(wù)違約的可能性，就長期評級而言，穆迪共設(shè)置了9個級別，分別為Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca和C，進(jìn)行臨時(shí)評級的中期票據(jù)則會在每個級別之前加上“(P)”。其中，Aaa級代表信用質(zhì)量最高、信用風(fēng)險(xiǎn)最低，C級為最低等級;從Aa到Caa的6級別中，還可以添加數(shù)字1、2或3進(jìn)一步顯示評級排位，1為最高，而3為最低。一般而言，從Aaa級到Baa3級屬于投資級，從Ba1級及以下則為投機(jī)級。
此外，穆迪還對信用評級給予展望評價(jià)，以顯示其對有關(guān)評級的中期走勢看法，展望分為“正面”(評級可能被上調(diào))、“負(fù)面”(評級可能被下調(diào))、“穩(wěn)定”(評級變動的可能性較低)以及“發(fā)展中”(評級隨著事件的變化而變化);而對于短期內(nèi)評級可能發(fā)生變動的被評級對象，穆迪則會將其列入信用觀察名單。
穆迪高級副總裁曾啟賢表示，評級下調(diào)反映了穆迪認(rèn)為未來6-12個月內(nèi)綠地控股在融資環(huán)境偏緊和大量債務(wù)到期的情況下，公司信用指標(biāo)和流動性可能會轉(zhuǎn)弱;此外，評級列入下調(diào)觀察名單反映了在房地產(chǎn)行業(yè)融資趨緊的環(huán)境下，綠地控股在利用運(yùn)營現(xiàn)金流以大幅減少債務(wù)至可持續(xù)的水平的同時(shí)維持當(dāng)前順暢融資渠道和充足流動性的能力存在不確定性。
時(shí)代財(cái)經(jīng)查閱19家房企的評級報(bào)告后得知，實(shí)際上，融資環(huán)境緊張、到期債務(wù)壓頂和現(xiàn)金流緊張基本上是這些房企相關(guān)評級或評級展望遭到下調(diào)的原因。就最新的公司家族評級而言，這19家房企中，除了綠地屬于投資級的Ba2和Ba3，其余房企大多數(shù)被評為投機(jī)級的B1-B3。
房企債務(wù)違約致行業(yè)整體受累
實(shí)際上，評級出現(xiàn)“異動”并非近期的事情，也并不非只有穆迪對房企展開“圍剿”。今年以來，調(diào)控政策出臺及市場行情遇冷，致使出現(xiàn)評級下調(diào)的房企數(shù)量激增，截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大國際評級機(jī)構(gòu)下調(diào)房企的評級行動累計(jì)達(dá)到90余次，超過去年全年的兩倍。
隨著房企現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)變高，評級下調(diào)行動在近期變得更為密集。國金證券于10月14日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，自9月份開始不到一個半月的時(shí)間，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)至少對房企進(jìn)行了25次的主體評級下調(diào)，其中部分房企被多次下調(diào)評級;如果算上10月18-19日穆迪對19家房企的評級行動，9月迄今發(fā)生評級下調(diào)的次數(shù)至少達(dá)到44次。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，這些評級行動主要集中在10月4日后發(fā)生，這一天也被市場視為一個重要的分界點(diǎn)。10月4日，花樣年公布當(dāng)天到期的2.06億美元票據(jù)未能如期兌現(xiàn)，由于直到國慶節(jié)前依然在釋放“保兌付”的信號，這一違約事件令市場頗為意外，并開啟了中資地產(chǎn)美元債市場的大幅震蕩，同時(shí)房企的信用評級亦開始集中且大規(guī)模地遭到下調(diào)。此后，新力控股、當(dāng)代置業(yè)和鑫苑置業(yè)等多家公司接連自曝潛在的違約可能，恐慌情緒持續(xù)擴(kuò)散。
“下調(diào)評級主要反映對信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，具體來說，就是到期債務(wù)的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。前期已經(jīng)有多家房企到期債務(wù)違約，甚至包括一些外界看來健康的企業(yè)，這類事件導(dǎo)致外界認(rèn)為房企實(shí)際償債能力可能被高估了”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
實(shí)際上，對于本次大規(guī)模下調(diào)評級，有房企感到“委屈”，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，這次下調(diào)公司評級主要受整體行業(yè)趨勢影響，“穆迪預(yù)計(jì)短期內(nèi)行業(yè)不會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，近期才對房企的評級進(jìn)行了較多調(diào)整”。
近期同樣遭遇評級下調(diào)的奧園則對時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)稱，“明白市場關(guān)注房企的短期流動性及償還能力，但對標(biāo)普和穆迪的此次評級行動，并不太認(rèn)同其依據(jù)及論點(diǎn)，奧園一直按計(jì)劃推進(jìn)業(yè)務(wù)，提前鋪排資金，主動管理債務(wù)，持續(xù)改善信貸指標(biāo)”。
鑒于近期市場擔(dān)心房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情緒在擴(kuò)大，不少房企通過股東貸款和贖回美元債等方式增強(qiáng)市場信心，包括奧園、中梁控股、禹洲集團(tuán)、德信地產(chǎn)、金輝控股、弘陽地產(chǎn)和融信中國等。
然而，市場似乎并不買賬，以世茂為例，10月15日其公布完成贖回于2021年到期6.375%優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)贖回后將被注銷及除名，而此次兌付完成后，世茂將結(jié)清年內(nèi)美元債。然而，10月19日晚間，穆迪還是將世茂的公司家族評級Ba1的評級展望，由“正面”下調(diào)為“穩(wěn)定”。
此外，近期唯一一個得到機(jī)構(gòu)上調(diào)評級的中駿亦在10月19日被下調(diào)了評級。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，9月下旬標(biāo)普對中駿的評級展望由B+(負(fù)面)調(diào)整為B+，但10月9日穆迪對其B1評級展望由“正面”下調(diào)為“穩(wěn)定”。
針對近期大規(guī)模下調(diào)評級的影響，國泰君安在其報(bào)告中指出，“隨之帶來的就是債券價(jià)格的大幅度下跌，然而，更具風(fēng)險(xiǎn)的是若到期后評級仍未有所扭轉(zhuǎn)，將影響后續(xù)的債務(wù)續(xù)期，一旦中斷，將帶來較明顯的違約風(fēng)險(xiǎn)。”
