10月20日、22日，中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會的高層官員，對房地產(chǎn)行業(yè)和個別企業(yè)的流動性問題密集發(fā)聲，信號已經(jīng)無比清晰，就是金融部門將積極配合維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
如你所知，中國房地產(chǎn)因其行業(yè)自身體量龐大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長，從1998年房改以來在宏觀經(jīng)濟運行中起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也經(jīng)歷了多輪周期波動，但依然是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，雖然市場存在投機炒作以及企業(yè)高負債運轉，但并未出現(xiàn)全國性的行業(yè)流動性危機，每一次市場調(diào)整，都是個別企業(yè)出現(xiàn)困難，有的企業(yè)沒有挺過難關而消亡，也有的企業(yè)通過全方位的自救而活過來。這是正常的市場經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)象。
對于這一輪房企遭遇的債務和信用危機，從當前涉及的企業(yè)情況來看，觸發(fā)風險事件發(fā)生的原因，并不是房地產(chǎn)市場走弱、房價下行帶來的金融機構抽貸引發(fā)的流動性風險。以恒大來說，有金融人士認為到2022年3月前，其也沒境內(nèi)外公開市場債券到期帶來違約的壓力。我們注意到，中泰證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)負責人陳立的研究分析，他認為6月以來，恒大出現(xiàn)的情況主要有四方面的因素：一是按揭放款變慢，二是雙向限價限制降價促銷，三是行業(yè)間并購存在障礙，四是經(jīng)營負債結構惡化。
這個分析值得重視。就是說當前房企出現(xiàn)的經(jīng)營困境，高杠桿只是一個因素，還不是致命的誘因，銷售回款的快速惡化才是當前企業(yè)流動性問題的核心因素。
這就提出了一個關鍵性的問題，在關心企業(yè)的高杠桿問題之外，我們需要重新認識企業(yè)核心資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，變現(xiàn)能力關系到企業(yè)的流動性，流動性是企業(yè)的生命線。
從銀行信貸來看，銀行體系對于房地產(chǎn)的信貸支持總量還是很有限，這種支持有限導致今年以來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一種情況：房子賣了但按揭放款延遲，銷售好但回款差。
這是一個活生生的殘酷的現(xiàn)實。9月28日，一位讀者在看到我們的相關房地產(chǎn)貸款問題的報道后，留言傾述自己的痛苦經(jīng)歷，讀之讓人動容：“我是剛需置換者，房子賣了過戶將近9個月了還沒放款，讓我無端端承受很多壓力，因為未按計劃放款，導致資金周轉不過來，到處借錢(裝修貸，車貸，各種貸)花了很多利息，房子賣了，導致沒地方住，尾款又遲遲不放，又花了好大一筆的房租。為何重傷的永遠是我們這些剛需者，無處申訴。銀行不放款我一個平民百姓能怎么辦，拖了我9個月呀，目前為止還不知道何時放款。”
實事求是地說，無論是市場的主體企業(yè)，還是市場的消費者，他們的合理的資金需求應該得到滿足，這是維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一種必要，在統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融風險防控的同時，在房貸集中度管理這件事情上，銀行金融系統(tǒng)要在信貸總量上給予有寬度的支持。
至于更多的房企，則要正視這一輪的危機與風險，打造配得上這個時代的工具，努力成為時代的先進企業(yè)。
