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西安發(fā)布新政

多家權(quán)威媒體爆料，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室近日發(fā)布通知，對(duì)限價(jià)商品房上市交易有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整了。

消息最初來(lái)源于西安市住建局的官方微信公眾號(hào)“西安住建”。通知的發(fā)布日期是12月3日，其中明確提出：

限價(jià)商品房自購(gòu)買合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購(gòu)買其他住房。網(wǎng)簽備案滿5年，可購(gòu)買其它住房。網(wǎng)簽備案滿5年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上市交易的，按普通商品房交易相關(guān)規(guī)定辦理。網(wǎng)簽備案未滿5年，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準(zhǔn)，按照原購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素回購(gòu)，繼續(xù)作為限價(jià)商品房使用。

對(duì)于不了解西安樓市的人來(lái)說(shuō)，看到限售五年，以為是調(diào)控升級(jí)了，其實(shí)不然，剛好相反。最關(guān)鍵的是那句，網(wǎng)簽滿五年，可購(gòu)買其他住房，這意味著西安的限售政策有所放松。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，不妨與之前的政策對(duì)比一下。

西安限售政策早就有，一開始是限售2年，后來(lái)升格到了5年。

對(duì)于限價(jià)房，西安市原有的政策是，在房屋所有權(quán)證登記之日起5年內(nèi)，不得出租、出售、抵押、出借、繼承，或者擅自改變住房用途且拒不整改。自房屋所有權(quán)證登記之日起5年后，限價(jià)商品房按照普通商品房對(duì)待，即可以出租、出售、抵押和繼承，但出售后，不得再提出住房保障申請(qǐng)。

有什么區(qū)別?關(guān)鍵在于起始點(diǎn)。原政策是從房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證登記之日算起，限售五年。而12月3日調(diào)整后的政策，是從網(wǎng)簽之日開始算。

一般來(lái)說(shuō)，從購(gòu)房網(wǎng)簽到拿證，需要2年左右的時(shí)間，也就是說(shuō)，西安之前對(duì)限價(jià)房的限售政策，看起來(lái)是5年，實(shí)際上從購(gòu)買到可以上市，基本需要7年的時(shí)間?，F(xiàn)在放松，從網(wǎng)簽開始算。

也就是說(shuō)，之前的政策，購(gòu)買限價(jià)房后，基本要7年左右，才能出售，才能購(gòu)買其他商品房，現(xiàn)在滿5年就可以上市交易了，就可以再買其他住房了。

02

松綁穩(wěn)樓市

西安此前之所以要對(duì)限價(jià)房采取嚴(yán)格銷售，主要是為防范炒作，畢竟限價(jià)房，它與周邊的二手房存在較為明顯的價(jià)格倒掛，買到就是賺到。

比如今年6月份上演萬(wàn)人搖號(hào)搶房的中海曲江大城，其備案價(jià)不到2萬(wàn)元，而同小區(qū)的的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)高達(dá)31566元/平方米。如此大的套利空間，豈能不讓人心動(dòng)。

正因?yàn)橘I到就是賺到，所以西安的新房，在過(guò)去幾年里非?；鸨?，基本上開盤即售罄。

為了給新房降火，西安過(guò)去幾年也是不斷給收緊政策，其中之一便是限售。限價(jià)房限售五年，目的就是要把時(shí)間線拉長(zhǎng)，增加購(gòu)房人的持有成本和不確定性，逼退炒房客。

但效果并不是很明顯，今年上半年，西安照樣出地王，新盤照樣萬(wàn)人搖號(hào)搶房。

不過(guò)，在下半年信貸收緊威力開始顯現(xiàn)的背景下，再加上西安跟隨深圳、寧波、成都等城市，發(fā)布了二手房官方指導(dǎo)價(jià)。

并且在8月份收緊了限購(gòu)政策，將西咸新區(qū)灃西新城高橋街道、馬王街道也納入限購(gòu)、限售范圍。還要求，新落戶西安的新西安人，必須落戶滿3年才能購(gòu)買第二套房。

一夜之間，上百萬(wàn)人失去了房票。

輪番轟擊之下，西安樓市在三季度終于結(jié)束了其連漲60多個(gè)月的紀(jì)錄，開始下跌。

公開數(shù)據(jù)顯示，西安7月份二手房成交量6188套，8月份降至4803套，9月份再降至3565套。西安10月份二手房成交量?jī)H2880套，為今年最低點(diǎn)。相較于三四月份超過(guò)9000套的成交量，堪稱腳踝斬。

價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，西安10月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，實(shí)際上下跌地更多。

根據(jù)陜西當(dāng)?shù)厝A商報(bào)報(bào)道，西安很多小區(qū)的業(yè)主在降價(jià)，其降幅不小。比如曲江板塊的碧林灣129平方米房源成交價(jià)320萬(wàn)元，而此前碧林灣129平方米房源最高可以賣到360萬(wàn)至400萬(wàn)元之間。曲江二期的金輝世紀(jì)城96平米的房源，之前報(bào)價(jià)是245萬(wàn)，現(xiàn)在報(bào)價(jià)205萬(wàn)，每平米降了近4000元。

這讓西安很受不了，尤其是成交量的冰冷，要知道，西安可是一個(gè)房地產(chǎn)依賴度非常高的城市。

此前有人做過(guò)梳理，以房地產(chǎn)投資和GDP之比，計(jì)算過(guò)主要城市的房地產(chǎn)依賴度，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，西安位居第二，僅次于鄭州。

從三季度反饋的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也能夠一定程度佐證這一點(diǎn)。

前三季度，西安的GDP增速僅為5.7%，在萬(wàn)億GDP城市中墊底，比遭受疫情影響的鄭州、南京都要低。

正因如此，西安穩(wěn)定樓市、讓成交量回暖的需求，非常迫切。12月3日對(duì)限價(jià)房限售的松綁，就是這個(gè)目的。

2016年，各地紛紛開始對(duì)新房限價(jià)，到如今剛好五年了。西安現(xiàn)在將限價(jià)房從原來(lái)的拿證后五年才能交易，才能買其他住房，變更為網(wǎng)簽后5年便可上市交易，便可購(gòu)買其他住房。

在這一政策下，2016年那一撥購(gòu)買了限價(jià)房的人，購(gòu)房需求被釋放，他們現(xiàn)在就可以購(gòu)買其他住房。

03

購(gòu)房建議

當(dāng)下，信貸正在開始回歸正常。

金融管理部門透露，11月房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比、同比雙升態(tài)勢(shì)，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元。

貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份追蹤的100個(gè)城市中，30%的城市房貸利率在下調(diào)，60%的城市放款速度在加快。

同時(shí)，央行明確表示，本月15日降準(zhǔn)，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放1.2萬(wàn)億資金。

盡管央行表示，這是為加大對(duì)中小微企業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展而來(lái)，但降準(zhǔn)之下，資金或多或少都會(huì)流向樓市，對(duì)樓市構(gòu)成直接利好，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)購(gòu)房利率下降，推動(dòng)放款速度加快。

在此背景下，西安松綁了限價(jià)房的限售政策，釋放了一批購(gòu)房需求。我個(gè)人以為，西安樓市接下來(lái)的成交量會(huì)筑底回暖，房?jī)r(jià)也會(huì)止跌維穩(wěn)。

對(duì)于西安的剛需與改善型需求群體，可以準(zhǔn)備入手了。

西安是國(guó)家中心城市，是西北第一城，是雙萬(wàn)城市(GDP過(guò)萬(wàn)億，人口過(guò)千萬(wàn))。

最關(guān)鍵的是，西安人口競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，西安過(guò)去十年常住人口增加了448.5萬(wàn)，增量位居全國(guó)第四。

盡管在調(diào)控長(zhǎng)期化的當(dāng)下，房?jī)r(jià)不會(huì)再有大的起伏，但對(duì)于西安這樣一個(gè)人口競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)悍，經(jīng)濟(jì)活躍的城市，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)仍會(huì)緩慢爬坡。

關(guān)鍵詞： 限價(jià)商品房 限售 政策 保障