一直被市場認為非常穩(wěn)妥的世茂，也在風(fēng)聲鶴唳之中陷入了風(fēng)雨飄零。
自10月卷入流動性危機風(fēng)波之后，本周，世茂再次被推上了風(fēng)口浪尖……
01
兩個月前，“上海神秘房東拋售93套房”沖上熱搜第一。而這“神秘房東”就是今天的主角——世茂集團下屬蘇滬區(qū)域公司。據(jù)悉，這93套房產(chǎn)世茂已持有28年，房價已翻百倍，一次性拋售可套現(xiàn)4.5億!
“一次性拋售”“免中介費”“打八折”、低于市場價等優(yōu)惠宣傳引來了3萬人搶購，93套房源在一天之內(nèi)便銷售一空。
然而，對于即將喜提“新房”的購房者而言這次搶購只是一場“空歡喜”。
11月，購房者們紛紛發(fā)現(xiàn)，他們中的大部分都卡在了網(wǎng)簽……另有30多個較早打款的購房者雖然完成了網(wǎng)簽，卻卡在了過戶……因為，世茂集團在去年1月份將這一批房子作為資產(chǎn)抵押給了陸家嘴信托，抵押數(shù)額9.5億元，抵押期限從2020年1月到2022年1月，一個多月后就要到期了。
并且，在簽合同時，業(yè)主才被告知需在知情同意書上簽字。簽下這份知情同意書，意味著一旦后續(xù)交易出現(xiàn)不確定性，購房者將陷入較為被動的處境。
正在他們進退兩難的時候，世茂直接發(fā)布公告，宣布全部退房。
對于全部退房的決定，世茂方的說法是，網(wǎng)上出現(xiàn)各種傳言，并影響到后續(xù)流程。
而這樣的解釋，網(wǎng)友們并不買賬，有網(wǎng)友更是表示，世茂的做法是拿別人的錢去周轉(zhuǎn)，“先賣后退款”的操作可為世茂帶來數(shù)億的無抵押貸款，使用時長超過3個月，而付出的代價卻是極低，僅需補償購房者同期LPR利息。
02
以上神操作再加之最近傳出的世茂資金不足陷入“商票逾期”的小道消息的雙重發(fā)酵之后，引起了部分投資人的恐慌拋售，世茂系遭遇“黑色星期一”。
12月13日，世茂集團、世茂服務(wù)和世茂股份分別下跌12.16%、9.18%以及2.65%。債券方面，“20世茂06”一度跌超54%，盤中臨時停牌;另有多只債券跌超10%。
股債雙殺之下，世茂也坐不住了。
緊急解釋，“周末有小道消息在資本市場發(fā)酵，引起部分投資人恐慌性拋售，內(nèi)部正在了解情況，積極與投資人溝通，有進一步消息，會及時跟大家溝通。”
13日晚間，世茂股份公告稱，公司擬將所屬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)相關(guān)公司、資產(chǎn)、負債和業(yè)務(wù)全部出售給關(guān)聯(lián)方世茂服務(wù)。
此次交易涉及世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負債，交易轉(zhuǎn)讓價格為16.54億元。
單從標的質(zhì)量來看，此番收購的溢價頗高：標的物總計管理面積1079萬㎡，約為中流物管公司的半數(shù);16.54億的收購對價也遠超業(yè)內(nèi)10至14倍的PE值。
由于此前，世茂集團和世茂股份簽訂了《不競爭協(xié)議》，手頭資金充足的世茂服務(wù)無法參與商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、運營與管理業(yè)務(wù)。通過這筆關(guān)聯(lián)收購，世茂服務(wù)不僅可以投身于商管、物管的兼并浪潮之中，還可以利用自身優(yōu)勢為“自家”的商業(yè)物業(yè)項目提供支持。
根據(jù)13日晚的公告安排，該筆交易對價的95%，即15.7億元，將在協(xié)議生效后20個工作日內(nèi)支付。剩余5%將在交割日后5個工作日內(nèi)結(jié)清。
“95%款項，20日內(nèi)結(jié)清”，比例遠超業(yè)內(nèi)其他收并購案例。”
此前收購江蘇無錫的一處標的是，世茂服務(wù)給出的PE為14倍，同時給出的付款方式是——分三次結(jié)清，并給出了一系列經(jīng)營指標的要求。
“白衣騎士”世茂服務(wù)幾乎是用了“最體面”的方式，實現(xiàn)了對世茂股份的馳援。
04
但，局面并未得到改善。
14日，世茂集團繼續(xù)下跌，盤中最低至5.66港元，最高跌幅為20.1%，股價刷新近9年最低點。包括“20世茂G4”“20世茂G2”“19世茂G3”在內(nèi)的多只債券跌幅觸發(fā)臨停。
終端軟件滿屏的負面風(fēng)險輿情
上海證券交易所也在12月14日盤后火速下達了問詢函。
14日晚間，世茂股份再次發(fā)布公告稱：
近期“20世茂G1”等公司債券二級市場價格異常波動較大，截至2021年12月14日，公司生產(chǎn)經(jīng)營活動有序開展，無應(yīng)披露而未披露的重大事項。公司經(jīng)營活動并未發(fā)生重大不利變化，且未發(fā)生嚴重影響公司償債能力和債券還本付息的重大不利事項。
但顯然這一份數(shù)據(jù)并不能挽回世茂集團股價下跌的頹勢。
15日，世茂集團股價繼續(xù)下跌，盤中最低至5.25港元，最高跌幅為7.4%，再次刷新股價最低點。
05
從半年報看，世茂凈負債率50.9%，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率68%，現(xiàn)金短債比為1.19，基本處于安全范圍。
截至6月底，世茂集團有息負債總額由2020年末約1451億元增加到2021年中的1645億元，其中短期債務(wù)占27%，長期債務(wù)占73%。短期有息負債444億元，其中一年內(nèi)到期票據(jù)97.9億元，一年內(nèi)到期借款346億元。此外，賬面現(xiàn)金823.8億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物747億元，預(yù)售監(jiān)管資金約219億元。
從以上數(shù)據(jù)來看，報表內(nèi)的短期借款也是能夠覆蓋，為何世茂還會陷入危機?
美銀證券認為，世茂表外債和信托負債似乎更令人擔(dān)憂，包括其管理陷入困境的福晟項目的合資平臺帶來的不確定影響，盡管監(jiān)管機構(gòu)近期允許民營房企增發(fā)境內(nèi)債券，以緩解流動性需求，但在世茂債券周一大幅回調(diào)后，認為世茂發(fā)行新債可能存在困難。該行將世茂集團評級降至“跑輸大市”，目標價由12元下調(diào)33%至8元。
世茂的表外理財、商票、信托，規(guī)模多大，是否存在兌付風(fēng)險?
世茂的資金“窟窿”究竟有多大?
可能也只有世茂自己知道，其余人很難知曉。
而這，或許也是市場投資者對其信心一直不佳的原因之一。
此前，曾有一位接近世茂的人士曾表示，公司不存在資金層面問題，“這行情誰不缺錢?資金這種事你就看付不付款。我們每個月支付都妥妥的，有幾家公司像我們付款這么爽氣的?”
然而，身體永遠比嘴誠實……
11月，世茂將香港中環(huán)物業(yè)抵押給星展銀行融資15億港元;12月初，世茂集團將位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴的總部大樓上海世茂大廈質(zhì)押進行融資……
再加上此次從世茂服務(wù)手中拿到的16.54億元，截至目前，至少有30億元流向了世茂的地產(chǎn)板塊。
一個不爭的事實，世茂正在極盡全力籌集資金!
