近期，很多城市正在從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，完善各項(xiàng)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。繼5月份湖南省長(zhǎng)沙市出臺(tái)“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”方案后，7月6日晚間，成都也出臺(tái)了類(lèi)似政策，其中規(guī)定，將自有住房用于保障性租賃后，可新增一套購(gòu)房資格。

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在業(yè)內(nèi)看來(lái)，“出租換房票”的做法具有一定創(chuàng)新性，或?yàn)槠渌鞘械姆康禺a(chǎn)調(diào)控提供借鑒，后續(xù)或有更多城市嘗試這一做法的可能性。

成都和長(zhǎng)沙“出租換房票”的做法具有一定創(chuàng)新性，或?yàn)槠渌鞘械姆康禺a(chǎn)調(diào)控提供借鑒。圖/IC photo

盤(pán)活存量房，增加保障性租賃住房供給

7月6日晚間，成都住建局官方微信號(hào)發(fā)布《關(guān)于居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房操作指南》（簡(jiǎn)稱(chēng)《操作指南》）。《操作指南》對(duì)居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房的房源條件、認(rèn)定程序、租賃對(duì)象、租金標(biāo)準(zhǔn)等一系列操作規(guī)范進(jìn)行了明確，《操作指南》自2022年7月11日起施行，有效期5年。

在房源條件方面，《操作指南》明確指出，申請(qǐng)納入保障性租賃住房的居民自有住房，必須符合安全要求，同時(shí)還須符合以下3個(gè)條件：已取得權(quán)屬證書(shū)；無(wú)權(quán)屬糾紛且無(wú)查封登記、限制信息；具備基本入住條件。

居民提出申請(qǐng)后，經(jīng)區(qū)（市）縣住房保障部門(mén)審核通過(guò)后，住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)并在成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺(tái)發(fā)布。住房納入保障性租賃住房管理后，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)租賃等）。

而在租金收取方面，《操作指南》指出，租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超過(guò)3個(gè)月的租金，押金不得超過(guò)1個(gè)月租金；同時(shí)，保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)市場(chǎng)租金的90%，且租金年漲幅不超過(guò)5%。

值得一提的是，此次《操作指南》最為重磅的內(nèi)容為，在住房納入保障性租賃住房房源庫(kù)后，居民即可申請(qǐng)?jiān)诔鲎庾》克谙拶?gòu)區(qū)域取得新增購(gòu)買(mǎi)一套住房資格。

對(duì)此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，成都大力發(fā)展保障性租賃住房，目前僅憑新建的增量不足以支撐保障性租賃住房的房源籌集，而盤(pán)活存量房的形式，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿(mǎn)足不同類(lèi)型人群的租住需求，并減緩政府在存量房配建方面的財(cái)政壓力。同時(shí)，新建租賃住房從建設(shè)期到裝修期都需要一定的時(shí)間，盤(pán)活存量住房的房源供應(yīng)的時(shí)效性較強(qiáng)，且相較于新建租賃住房，存量房大多都在市中心，交通和周邊配套設(shè)施方面也更具優(yōu)勢(shì)。

在設(shè)置運(yùn)營(yíng)年限等前提下釋放“房票”

實(shí)際上，早在5月31日，成都就聚焦需求端出臺(tái)8條樓市新政，對(duì)購(gòu)房條件、住房轉(zhuǎn)讓、公積金首付比例和貸款等政策進(jìn)行優(yōu)化。其中，政策規(guī)定，居民自愿將自有存量住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺(tái)管理的，可一次性新增購(gòu)買(mǎi)一套住房?；诖?，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，此次《操作指南》是更加細(xì)化的政策，讓大家在執(zhí)行政策時(shí)更加有依據(jù)。

值得一提的是，成都此次政策與5月份長(zhǎng)沙發(fā)布的“租購(gòu)聯(lián)動(dòng)”政策存在一定的相似之處，都意味著個(gè)人住房“住改租”可在一定程度上突破現(xiàn)有的限購(gòu)政策框架。

新京報(bào)記者注意到，兩個(gè)城市政策的共同點(diǎn)在于，都對(duì)接政府平臺(tái)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，此舉有利于政府部門(mén)推廣政府交易服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，由此了解市場(chǎng)真實(shí)的動(dòng)態(tài)。而在不同點(diǎn)上，與長(zhǎng)沙相比，成都個(gè)人住房“住轉(zhuǎn)租”的新政更為聚焦，針對(duì)的并非是所有住房，而是主要面向青年人、新市民，租金不超市場(chǎng)租金水平90%的保障性租賃住房；運(yùn)營(yíng)的最低年限要求也更短，為5年，而長(zhǎng)沙為10年；長(zhǎng)沙在運(yùn)營(yíng)年限內(nèi)可以交易，但成都規(guī)定要封閉運(yùn)營(yíng)，不能在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)交易等。此外，長(zhǎng)沙只是要求對(duì)接政府推薦的企業(yè)，但成都要求納入保障性租賃住房體系。

此外，58安居客房產(chǎn)研究院南部分院總監(jiān)李卓羿指出，上述兩個(gè)城市的政策，在總體思路一致基礎(chǔ)上，細(xì)則上有所區(qū)別。新出臺(tái)的成都政策還有兩個(gè)特點(diǎn)，一是盤(pán)活租賃住房后，所獲得的新購(gòu)房資格必須是在其盤(pán)活房源所在區(qū)域內(nèi)再購(gòu)房；二是成都盤(pán)活的租賃住房需要租給符合相關(guān)資質(zhì)條件審核的對(duì)象，在租客對(duì)象上做了明確。

后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)類(lèi)似創(chuàng)新做法

早在2019年7月，財(cái)政部、住建部聯(lián)合開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作，北京、上海、南京、長(zhǎng)沙等16座城市入圍首批試點(diǎn)名單，并獲得中央財(cái)政資金支持。在此背景下，今年長(zhǎng)沙、成都兩大城市盤(pán)活存量房的新政，主要目的是增加租賃住房供給。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉分析，在發(fā)展長(zhǎng)租房的整體市場(chǎng)中，核心問(wèn)題就是要增加供應(yīng)，而增加供應(yīng)的核心問(wèn)題是誰(shuí)來(lái)當(dāng)房東。政府、機(jī)構(gòu)都可以作為房東，但畢竟供應(yīng)量有限，而且如果從開(kāi)發(fā)建設(shè)入手，牽扯到土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)等，投入大、周期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢。而讓老百姓當(dāng)房東，盤(pán)活已有的存量，政府的投入就會(huì)小很多，相對(duì)也見(jiàn)效較快，所以鼓勵(lì)老百姓當(dāng)房東，是發(fā)展租賃市場(chǎng)中一個(gè)非常重要的方向。而且，這種“出租房子換房票”的盤(pán)活不會(huì)造成大量購(gòu)買(mǎi)推高房?jī)r(jià)的情況。

今年5月8日，長(zhǎng)沙正式印發(fā)實(shí)施方案，全面開(kāi)展盤(pán)活存量房供作租賃住房試點(diǎn)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截至6月8日試點(diǎn)滿(mǎn)一個(gè)月，兩家試點(diǎn)企業(yè)累計(jì)接受咨詢(xún)4879戶(hù)，“長(zhǎng)沙住房”App累計(jì)有3025套存量房提出申請(qǐng)供作租賃住房，其中已完成簽約833戶(hù)?！氨M管從登記申請(qǐng)租賃住房，到納入保障性租賃住房管理仍需時(shí)日，但長(zhǎng)沙模式仍然提供了城市保障性租賃市場(chǎng)發(fā)展思考的新樣本?！壁w然如是說(shuō)。

“出租換房票”的類(lèi)似做法，具有一定創(chuàng)新性，或?yàn)槠渌鞘械姆康禺a(chǎn)調(diào)控提供借鑒。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)各地會(huì)加快推進(jìn)類(lèi)似政策，因?yàn)榇祟?lèi)政策的出發(fā)點(diǎn)很明確，不是為了放松限購(gòu)，而是致力于激發(fā)購(gòu)房者釋放更多私人房源進(jìn)入保障性租賃住房體系，這對(duì)于“十四五”期間各地保障性租賃住房供應(yīng)體系建設(shè)的完善具有積極作用。此外，借由此類(lèi)政策，后續(xù)也可搭建“私人住房-保障性租賃住房”之間的流通體系。

來(lái)源：新京報(bào)

關(guān)鍵詞： 出租換房票 成都、長(zhǎng)沙邊際放寬限購(gòu)意欲何為?